News vom 04.02.2015

Logistikimmobilien-Seismograph: Logistik-Neubauten legen 2014 um drei Prozent zu

Logistikimmobilien-Seismograph: Logistik-Neubauten legen 2014 um drei Prozent zu

München (lv) – Das Jahr 2014 verlief für die Logistikimmobilienbranche erfolgreich. Dies zeigt die Bilanz des Neubauvolumens, die das Münchener Beratungsunternehmen Logivest GmbH zusammen mit Fraunhofer SCS, Nürnberg, im quartalsweise erscheinenden Logistikimmobilien-Seismograph für das Gesamtjahr erarbeitet hat. Demnach wurden in 2014 Logistik-Neubauten mit insgesamt knapp 3,5 Mio. m² begonnen. Der Wert entspricht einem Wachstum von etwa drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Seit 2011 bewegt sich das Neubauvolumen jährlich etwa um drei Mio. m². Die Zehnjahresbetrachtung zeigt dabei, dass sich der Markt nach der Finanz- und Wirtschaftskrise wieder beruhigt und ein relativ konstantes und hohes Niveau erreicht hat.
   

Überraschung Münster/Osnabrück

An der Spitze des Rankings liegen wie schon im Vorjahr die Regionen Duisburg/Niederrhein (Platz 1; Vorjahr 1), Rhein/Main (Platz 2; Vorjahr 3) und Rhein-Neckar (Platz 3; Vorjahr 2). In allen drei Regionen wurden im vergangenen Jahr jeweils mehr als 240.000 m² neu bebaut, am Niederrhein sogar über 300.000 m². Rhein/Main und Duisburg/Niederrhein zählen seit Jahren bereits zu den attraktivsten und intensivsten Logistikstandorten Deutschlands. Dies wird 2014 klar bestätigt, wenn sie auch die Rekordergebnisse des letzten Jahres nicht erreichen.

Auf den Plätzen 4 – 8 folgen mit jeweils über 150.000 m² Logistikneubaufläche die Regionen Münster Osnabrück (Platz 4; Vorjahr 15), Köln (Platz 5; Vorjahr 14), Hamburg (Platz 6; Vorjahr 7), Schwaben (Platz 7; Vorjahr 9), knapp gefolgt von Hannover (Platz 8; Vorjahr 18).Die Überraschung unter den Standorten 2014 war die Region Münster/Osnabrück, die beinahe 200.000 m² Neubauvolumen erreichte. Allerdings schlug hier ein Erweiterungsbau von ECE mit seinem Kunden Hermes mit mehr als 80.000 m² in Löhne zu Buche. Es bleibt also abzuwarten, ob die Region ihre Position im kommenden Jahr halten kann. Auch in der „Kölner Bucht“ schlug eine Einzelentwicklung, nämlich Goodman für die Spedition Hammer mit mehr als 100.000 m² zu Buche. Während Hamburg seiner Position als der „Top-Logistikstandort Deutschlands“ trotz leichter Steigerung nicht gerecht werden konnte, überrascht die Region Schwaben, die ihre Position unter den Top 10 festigen kann. Hannover meldet sich eindrucksvoll zurück, nachdem im Vorjahr mangels Flächenangebot nur einer der hinteren Plätze erreicht wurde.

Mit einem Neubauvolumen von über 120.000 m² belegen die Regionen Bremen (Platz 9; Vorjahr 6), Stuttgart (Platz 10; Vorjahr 5), München (Platz 11; Vorjahr Platz 12) und Nürnberg (Platz 12; Vorjahr 13) das Mittelfeld. Sie gehören zu den konstant stark nachgefragten „Klassikern“ unter den Logistikstandorten, mit ähnlicher Attraktivität und vergleichbaren Bestandszahlen an Logistikfläche. Bremen ist allerdings die einzige dieser Regionen, die aktuell noch Flächenreserven für die Logistik aktiviert hat.

Im unteren Mittelfeld finden sich mit einem Neubauvolumen um 100.000 m² die Regionen Östliches Ruhrgebiet (Platz 13; Vorjahr 11), Berlin (Platz 14; Vorjahr 8), Donau (Platz 15; Vorjahr 17) sowie Leipzig/Halle (Platz 16; Vorjahr 10). Mit Ausnahme der Donauregion, in der die Automobilindustrie ein steter Nachfrager ist, blieben die übrigen Regionen dieser Gruppe hinsichtlich ihrer Möglichkeiten bzw. Erwartungen eher zurück.
   

Erfurt verzeichnet stärksten Rückgang

Geringe Neubauentwicklungen von weniger als 80.000 m² ist in den Regionen Mitte D (Platz 17; Vorjahr 16), Oberrhein (Platz 18; Vorjahr 19), Saarland (Platz 19; Vorjahr 20) und Erfurt (Platz 20; Vorjahr 4) zu beobachten. Die Region Erfurt verzeichnet damit den größten Rückgang, nachdem im Vorjahr vor allem die Mega-Ansiedlung des Buchgroßhändlers KNV mit 175.000 m² für die Platzierung verantwortlich war. Die geringe Bautätigkeit hier und in der Region Mitte D überrascht insofern, als im Zuge des Wachstums im E-Commerce mit weiteren Ansiedlungen in diesen „Hub“-Regionen zu rechnen war.
   

Logistikdienstleister wieder stärkste Nutzergruppe

Logistikimmobilien werden wieder mehr für Logistikdienstleister gebaut. Dieser Trend aus dem Vorjahr hielt auch 2014 an. Rund die Hälfte (knapp 45%) der Neubauflächen gehen auf ihr Konto, gefolgt vom Handel (etwa ein Drittel) und der Industrie (etwa ein Viertel). Wie im Vorjahr überwiegen die Eigennutzer bei den Auftraggebern für Logistikneubauten (55%), während rund 45% der Immobilien von Projektentwicklern errichtet werden, in die sich Nutzer anschließend einmieten. Die Werte entsprechen damit recht genau den Vorjahresanteilen.
    

Ausblick: Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau

Nach Einschätzung von Dr. Alexander Nehm, der den Logistikimmobilien-Seismograph auf Seiten von Logivest verantwortet, wird die Nachfrage nach Logistikflächen auf einem konstant hohen Niveau bleiben. Wesentlicher Treiber sei neben dem Wirtschaftswachstum die Entwicklung im E-Commerce: „In diesem Sektor sehen wir derzeit das größte Wachstum. Zudem fordert er mit seiner Dynamik massive Veränderungen in der Logistik. Warenverfügbarkeit, taggleiche Lieferung, Cross Docking, Retourenlogistik oder Konzepte für die ‚letzte Meile’ sind hier die Stichworte.“ Die zunehmende Flächenknappheit in den Top-Regionen in Verbindung mit unzureichender Flächenplanung sieht er als weitere Herausforderung: „Die auch politisch unterstützte Flächenverknappung wird sich massiv auf die Logistikwirtschaft auswirken, wir sehen schon jetzt ein Ausweichen und die zunehmende Zersiedlung der Logistik. Hier wäre zu wünschen, dass dem durch gezielte Planung etwa von Güterverkehrszentren entgegengewirkt wird.“

Zu beobachten sei weiterhin, dass Hinterland-Standorte mit einer besonders leistungsstarken Infrastruktur an Bedeutung gewinnen, die die Weiterverarbeitung von Importgütern übernehmen und so den Engpässen an den Hafenregionen entgegenwirken können. „Bereits seit vielen Jahre Jahren bemühen sich vor allem die Niederlande erfolgreich um diese Unternehmen, die europäische Distributionszentren betreiben möchte. Wenn man bereit ist größere Flächen für die Logistik bereitzustellen, bestehen für deutsche Standorte gute Chancen, von diesem Kuchen etwas abzubekommen“, so Dr. Nehm.

Auf dem Transaktionsmarkt sieht Nehm weiterhin hohen Druck. Institutionelle Anleger zeigen großes Interesse gerade am deutschen Markt für Logistikimmobilien. 2014 stieg das Transaktionsvolumen auf den Rekordwert von 3,5 Mrd. Euro. Die Entwicklung könnte nach Einschätzung von Alexander Nehm zu einer Zunahme von spekulativ errichteten Logistikobjekten führen: „Niedrige Leerstandsquoten in Top-Lagen, lange Vorlaufzeiten bis zum Baustart sowie die konstant hohe Nachfrage nach Logistikflächen bieten eine sehr gute Ausgangslage für spekulative Projektentwicklung.“

Interessierte Leser können die 16-seitige Zusammenfassung des Logistikimmobilien-Seismographen 2014 unter http://www.logivest.de/ePaper-Rueckblick2014.htm anfordern.

 

Über den Logistikimmobilien-Seismograph

Zusammen mit der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services gibt Logivest den quartalsweise erscheinenden Logistikimmobilien-Seismographen heraus, der die Neubauaktivitäten deutschlandweit erfasst und Trends aufzeigt. In ihren Datenbanken verfügt Logivest über weitere umfassende Informationen, Trends und Analysen, die als Grundlage etwa bei der Beratung von Logistikdienstleistern hinsichtlich Standortentscheidungen oder von Wirtschaftsförderungen hinsichtlich Standortprofilierung und Ansiedlungsstrategie dienen.

Logivest GmbH
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