SIND AUCH SIE AUF DER SUCHE NACH RENTABLEN ANLAGEMÖGLICHKEITEN BEI KALKULIERBAREM RISIKO?

Dass die Logistikimmobilie als Assetklasse stabile Mieten sowie vergleichsweise hohe Renditen bringt, der Total Return deutlich über dem von Büroimmobilien rangiert und die laufenden Kosten verhältnismäßig niedrig sind, ist Ihnen sicher – wie vielen Investoren – bekannt. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist daher immens – Tendenz steigend. Alle Investments bergen aber auch große Risiken, die sich nicht nur mittels einer klassischen Immobilienbewertung umfassend analysieren und eingrenzen lassen.

Hier kann der Markt- und Standortreport für Logistik-/Industrieimmobilien-Investments von Fraunhofer SCS und Logivest Concept eine lohnende Ergänzung sein:

MARKT- UND STANDORTREPORT FÜR LOGISTIK- UND INDUSTRIEIMMOBILIEN-INVESTMENTS

Bereits seit Jahren ist die Logistikimmobilie als Assetklasse etabliert. Aktuell ist die Nachfrage durch Investoren jedoch so hoch wie nie. Das liegt vor allem an den stabilen Mieten sowie den vergleichsweise hohen Renditen, die beispielsweise um 150 bis 160 Basispunkte höher liegen als die von Büroimmobilien. Auch der Total Return rangiert deutlich über dem von Büroimmobilien, um beim Beispiel zu bleiben. Besser schneiden nur Einzelhandelsimmobilien ab. Zudem liegen die Anfangsrenditen über denen alternativer Assetklassen. Einen weiterer Pluspunkt stellen die laufenden Kosten dar, die verhältnismäßig niedrig sind. Logistikimmobilien sind relativ einfach gebaute Objekte, die auch bei einem Mieterwechsel in der Regel keine hohen Modernisierungsaufwendungen erfordern – anders, als dies bei Büroimmobilien der Fall ist.

Wie bei allen Assetklassen ist auch bei Logistikimmobilien-Investments der Standort eines der wichtigsten Kriterien. So soll vor allem in Core und Core-plus investiert werden, versprechen sie doch langfristig hohe Mieteinnahmen und eine sichere Nachvermietung. Objekte an diesen Standorten sind jedoch sehr knapp, so dass die Investoren auch nach Logistikimmobilien in weniger guten Lagen Ausschau halten. Dies birgt aber auch Risiken: Wie verhält es sich beispielsweise, wenn der Mieter auszieht? In diesem Fall muss ein neuer Mieter gefunden werden, am Standort also zum einem eine konsequent hohe Logistiknachfrage bestehen. Zum anderen muss die Region die passenden Standortfaktoren und eine attraktive Wirtschaftslage bieten. Auch die Drittverwendungsfähigkeit der Logistikimmobilie ist wichtig, damit die Zahl an möglichen Nachmietern möglichst hoch ist.

Um das Investmentrisiko möglichst niedrig zu halten, sind für viele Anleger Immobilienbewertungen und Marktwertermittlungen unverzichtbare Bestandteile im Investmentprozess geworden. Ziel ist es, den aktuellen und zukünftigen Wert der Immobilie, die Drittverwendungsfähigkeit und damit das Nachvermietungspotenzial zu identifizieren, um das Investmentrisiko zu reduzieren. Dabei wird jedoch oft nur die Immobilie und die direkte Umgebung herangezogen und das Objekt anhand der Standardkriterien für Logistikimmobilien bewertet. Um eine nachhaltige Aussage über das Potenzial einer Logistikimmobilie als Investmentobjekt treffen zu können, ist dies jedoch nicht ausreichend.

UNTERSCHIEDLICHE LOGISTIKPROZESSE ERFORDERN UNTERSCHIEDLICHE LOGISTIKIMMOBILIEN

Die Logistikbranche ist außergewöhnlich heterogen. Je nach Produkt- und Dienstleistungsangebot stellen Logistikunternehmen unterschiedlichste Anforderungen an Logistikimmobilien und Logistikstandorte. Daher ist nicht jedes Objekt gleich gut für die Umsetzung logistischer Prozesse geeignet. An dieser Stelle erfordert es umfangreiches Logistik-Know-how, um die Logistikimmobilie analysieren und deren Eignung für die einzelnen Logistikbranchen bewerten zu können. Nur so lässt sich jedoch die Drittverwendungsfähigkeit korrekt ermitteln.

INDUSTRIE VS. ECOMMERCE – JEDE BRANCHE HAT EIGENE ANFORDERUNGEN AN EINEN GEEIGNETEN STANDORT

Nicht jeder Standort ist für jedes Logistikunternehmen gleich gut geeignet. Onlinehändler beispielsweise verlagern ihre Logistikstandorte immer näher an die Ballungsgebiete – oder sogar schon in die Städte hinein – um den Anforderungen der Kunden nach immer kürzeren Lieferzeiten gerecht werden zu können. Automobilteilezulieferer jedoch werden sich vor allem im Umfeld der Hersteller ansiedeln. International tätige Kontraktlogistiker wiederum suchen vor allem nach Flächen mit größtmöglichem Infrastrukturangebot und Anbindung an Straße, Schiene, Wasser und Luft – jedoch auch dies wieder in Abhängigkeit ihrer Kundengruppe. Soll ein Investment in eine Logistikimmobilie bewertet werden, ist es also unabdingbar, die am Ort herrschenden und auch zukünftig geplanten Standortfaktoren (z.B. Errichtung eines KV-Terminals oder Ausbau einer eigenen Autobahnausfahrt) genau zu analysieren, deren Weiterentwicklung zu beobachten und dies in die Bewertung der Drittverwendungsfähigkeit mit einfließen zu lassen. Darüber hinaus sollte auch die gesamte Wirtschafts- und Logistikregion in die Betrachtung mit einbezogen werden.

LOHNENDE ERGÄNZUNG: DER MARKT- UND STANDORTREPORT FÜR LOGISTIKIMMOBILIEN-INVESTMENTS

Der Umfang dieser Betrachtung geht über eine reine Immobilienbewertung deutlich hinaus. Die Erstellung eines zusätzlichen Logistikmarkt- und Standortreports erfordert jedoch einerseits große Logistikprozess- sowie Logistikmarktexpertise, um die Anforderungen der einzelnen Logistikbereiche an eine Logistikimmobilie und im Umkehrschluss die Eignung des Objekts für unterschiedliche Branchen analysieren und bewerten zu können. Darüber hinaus sind ein umfangreiches Standortwissen sowie große Mengen an Wirtschafts- und Strukturkennzahlen, Standortfaktoren, Infrastrukturinformationen, Flächenkennzahlen etc. notwendig, die darüber hinaus mit speziellen Methodiken ausgewertet werden müssen.

Logivest Concept und Fraunhofer SCS haben über Jahre Logistikimmobilien- und Logistikmarktkennzahlen erfasst, Bewertungsmethoden entwickelt und zahlreiche Standortinformationen bewertet. Nun haben sich die Unternehmen zusammengeschlossen, um für Investoren, Entwickler, Banken und Berater eine verlässliche, unabhängige und wichtige Ergänzung für die Immobilienbewertung zur Reduzierung ihres Investitionsrisikos anbieten zu können: Der Markt- und Standortreport für Logistikimmobilien-Investments unterstützt Anleger neutral und objektiv dabei, die richtige Investitionsentscheidung zu treffen.

Screenshot Inhalt Screenshot Methodik Screenshot Standortprofil

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