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Logistikimmobilien sind längst zu begehrten Anlageobjekten geworden: Seit 2014 beträgt das Transaktionsvolumen in Deutschland mehr als 4 Milliarden Euro, während noch in 2010 lediglich rund 1 Milliarde Euro auf diese Asset-Klasse entfiel. Entsprechend knapp ist das Angebot mittlerweile, vor allem innerhalb der Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und München. Im Laufe des aktuellen Jahres wird der Markt vermutlich noch enger. Denn das günstige Zinsumfeld führt vermehrt auch bei Nutzern dazu, selbst in Logistikimmobilien zu investieren.

In vielen Unternehmen ist Geld vorhanden, das aufgrund niedriger Zinsen nicht effektiv angelegt werden kann. Hinzu kommt die internationale Rechnungslegung, nach der auch gemietete Logistikimmobilien in der Bilanz aktiviert werden müssen. Ihre Abschreibung wirkt sich damit direkt auf den Unternehmenserfolg aus. Entsprechend ist zu beobachten, dass die Investitionsbereitschaft in Logistikimmobilien seitens der Nutzer deutlich zunimmt.

Investition in Logistikimmobilien Bildquelle Logivest GmbH

Niedriges Zinsniveau eröffnet Potenziale

Das aktuelle Zinsniveau ermöglicht es Logistikdienstleistern, Spediteuren sowie allen anderen Logistikimmobiliennutzern Investitionen in Logistikimmobilien zu tätigen, die vor fünf bis zehn Jahren bei gleicher wirtschaftlicher Lage nicht umsetzbar gewesen wären. So lassen sich nicht nur neue Standorte, sondern auch zusätzliches Geschäft erschließen. Je nach Lage kann die monatliche Zinsbelastung inklusive Tilgungsrate für eine eigene Logistikimmobilie dann auch günstiger gegenüber einer Mietzahlung ausfallen. Vorteil gegenüber der Mietlösung ist auch die langfristige Absicherung strategisch wichtiger Standorte, unabhängig von Mietlaufzeiten.

Drittverwendungsfähigkeit im Auge behalten

Wer selbst baut, kann die Logistikimmobilie optimal an den eigenen Bedürfnissen ausrichten und die Konfiguration der eigenen Immobilie flexibel gestalten. Diese Freiheit ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Je spezieller das Objekt konzipiert wird, desto schwerer gestaltet sich eine spätere Vermarktung, sei es durch einen Verkauf oder die Vermietung an Dritte. Dementsprechend sollte die Logistikimmobilie die Voraussetzungen der Drittverwendungsfähigkeit erfüllen. Ebenerdigkeit möglichst ohne Zwischengeschosse, eine Hallenhöhe von mindestens zehn Metern, ein Tor pro 1.000 Quadratmeter Fläche, mindestens 35 Meter Rangierabstand für 40-Tonner und etwa 5-10 Prozent der Lagerfläche für den Büro- und Sozialflächenbedarf sind hier als Mindestanforderungen zu nennen.

Standortbindung als Risikofaktor

Bei der Investition in eine eigene Logistikimmobilie gilt es für Unternehmen zu bedenken, dass neben den reinen Gebäudekosten auch Ausgaben für eine entsprechende Innenausstattung wie Regalsysteme oder Fördertechnik anfallen. Es sollte also genug Eigenkapital vorgehalten werden. Klar sollte in diesem Zusammenhang auch sein, dass ein großer Teil der finanziellen Mittel fest gebunden wird und für Investitionen etwa in moderne IT-Strukturen oder in Elektromobilität nicht ad hoc zur Verfügung steht. Auch die Bindung an einen Standort kann sich im Nachgang als unglückliche Wahl entpuppen. Insbesondere dann, wenn das dort abgewickelte Geschäft wegbricht oder das Umfeld durch fehlende Infrastrukturmaßnahmen an Standortqualität und -attraktivität verliert.

Spezialwissen ist gefragt

Geeignet ist das Modell des Nutzer-Eigentümers sowohl für kleine, mittelständische als auch große Unternehmen. Wichtig ist dabei allerdings, interne oder externe Experten mit dem Projekt zu betrauen. Diese sollten ein umfassendes Wissen über logistische Prozesse mitbringen und die einzelnen Logistikstandorte mit ihren spezifischen Stärken und Schwächen genau kennen. Ein häufiger Fehler ist beispielsweise die Erweiterung einer bestehenden Immobilie, obwohl ein neu entwickeltes Logistikobjekt – unter Umständen auch an einem neuen Standort – deutlich besser zu den logistischen Prozessen des Unternehmens gepasst hätte. Auch die Auswahl eines zu kleinen Grundstückes mit fehlenden Expansionsmöglichkeiten oder die Wahl eines Standortes, an dem kein 3-Schicht-Betrieb möglich ist, können sich im Nachgang als die falsche unternehmerische Entscheidung entpuppen.

Gewinnerzielung durch Immobilieninvestments

Einige Nutzer gehen sogar noch einen Schritt weiter und verkaufen die in Eigenregie entwickelten Logistikimmobilien anschließend an einen Investor. So können sie den Gewinn, der sonst in die Tasche des Entwicklers landet selbst einstecken. Im Rahmen des Sale-and-lease-back Verfahrens, dem Rückmietverkauf der eigenen Immobilie, wird die Immobilie dann im Moment des Verkaufs gleichzeitig für in der Regel 10-15 Jahre zurückgemietet. Auch Bestandsimmobilien kommen für das Modell infrage. Für Investoren sind vor allem die Attraktivität des Standorts, die Substanz der Immobilie, die nachhaltige Bauweise und die Drittverwendungsfähigkeit von Bedeutung.

Aber: Bei der Vertragsgestaltung gibt es eine Reihe von Optionen, die jeweils individuell nach dem Bedarf des Nutzers verhandelt werden sollten. An dieser Stelle benötigt es erfahrene Berater, die bereits zahlreiche solcher Geschäfte begleitet haben und somit die Gestaltungsmöglichkeiten genau kennen.

Ob Erwerb, Sale-and-lease-back oder die klassische Anmietung einer Logistikimmobilie infrage kommt, entscheidet letztlich die individuelle Strategie des Nutzers. Dabei gilt es abzuwägen, auf welcher unternehmerischen Kernkompetenz der Fokus liegen soll und inwieweit sich ein Aufbau weiterer Kompetenzfelder lohnt. Sind die entsprechenden Ressourcen dafür im Unternehmen vorhanden, ist die Eigeninvestition in Logistikimmobilien bei der aktuellen Kapitalmarktlage aber in jedem Fall interessant.

 

 

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