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LOGIVEST NEWS 01/2018: Interview

INTERVIEW

KEP-Markt auf der Überholspur

Nikolai Windhäuser, Geschäftsführer Logivest Stuttgart, mit einer Einschätzung der Logistikimmobilienentwicklung bei KEP Dienstleistern.

Herr Windhäuser, wie schätzen Sie den Bedarf der KEP-Branche an Logistikimmobilien jenseits von City-Logistikprojekten für die nächsten Jahre ein?

Sowohl bei City-Logistikprojekten als auch darüber hinaus ist und bleibt der Bedarf an Logistikimmobilien für die KEP-Branche anhaltend hoch. 2016 konnten wir etwa ein Neubauvolumen von ca. 135.000 Quadratmeter Hallenfläche für den KEP-Sektor messen. Im aktuellen Jahresverlauf wurden bereits ca. 115.000 Quadratmeter realisiert und bis zum Jahresende sind noch mehr als 25.000 Quadratmeter Hallenfläche projektiert. Treiber für den Flächenbedarf der Branche ist in erster Linie der boomende E-Commerce, dessen Wachstumsraten seit Jahren im zweistelligen Bereich liegen und der damit die Nachfrage nach KEP-Anlagen puscht.

Inwieweit unterscheiden sich die wichtigsten Player voneinander?

Jeder Player fährt im Prinzip seine eigene Strategie. Gut demonstrieren lässt sich dies anhand der beiden großen Marktteilnehmer DHL und Hermes. DHL setzt auf ein Netz an mechanisierten Zustellbasen (MechZBs). Diese voll automatisierten Umschlagshallen umfassen etwa 5.500 Quadratmeter und zielen darauf ab, die Umschlagsgeschwindigkeit zu verdoppeln. Rund 80 solcher Immobilien sind in den vergangenen Jahren durch DHL in stadtnahen Lagen entstanden. Hermes dagegen setzt auf größere Verteilzentren mit hervorragender infrastruktureller Anbindung, um den Paketumschlag zu bündeln. Diese Flächen sind deutlich größer und haben ein Sortiervolumen von bis zu 25.000 Sendungen pro Stunden und 60 Millionen Pakete pro Jahr. Hiermit soll vor allem der B2C- und C2C-Bereich gestärkt werden. Als Musterbau für weitere Standorte in Deutschland dient das neue Paketzentrum in Bad Rappenau. Insgesamt möchte Hermes in den nächsten Jahren ca. 300 Mio. Euro für seine Strategie investieren.

Müssen Bestandsimmobilien modernisiert oder gar ersetzt werden?

Der Großteil der Bestandsimmobilien von DHL oder Hermes, die den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen, werden überwiegend aufgegeben beziehungsweise stehen zur Nachvermietung zur Verfügung, werden abgerissen oder an strategisch wertvollen Punkten auch modernisiert. Grundsätzlich weist der Großteil der Umschlagshallen, die für KEP-Dienstleister bereitstehen, einen Modernisierungsbedarf auf. Wann modernisiert wird, entscheidet letztlich das Kosten-Nutzen-Verhältnis, das für jede Immobilie und für jeden Standort einzeln bewertet werden sollte.

Welche Voraussetzungen müssen neue Standorte für nationale KEP-Netzwerke erfüllen?

Standorte sollten in erster Linie eine gute Infrastruktur mit direktem Zugang zum Straßennetz wie Autobahn oder Bundesstraße aufweisen. Zudem sollte am Standort eine 24/7-Nutzung möglich sein und das Gebiet aufgrund potenzieller Lärmemission als Industriegebiet, kurz GI, ausgewiesen sein. Auch Gewerbegebiete, kurz GE, sind möglich. Hier ist vor allem das Thema Lärmimmissionen zu beachten. Neben diesen wesentlichen Kriterien spielen je nach KEP-Dienstleister und dessen Prozesse natürlich weitere Standortfaktoren eine wesentliche Rolle. Wichtig ist, die Relevanz der einzelnen Standortfaktoren für jede Ansiedlungsentscheidung individuell zu beurteilen.
Und welche Chancen können sich hierbei Regionen am Rande oder gar außerhalb von Ballungsgebieten ausrechnen? Macht es für KEP-Unternehmen Sinn, hierher auszuweichen, wenn der Platz in Ballungsräumen zu knapp ist oder sie hier City Depots und andere lokale Umschlagsplätze aufbauen?

Die Chancen für Regionen außerhalb der Ballungsgebiete stehen vor allem dann sehr gut, wenn die Flächenverfügbarkeit an den Hot-Spots ein sehr niedriges Niveau aufweist und die Anbindung hervorragend ist. Interessant sind diese Standorte für KEP-Dienstleister insbesondere zum Aufbau größerer Verteilzentren, von denen aus der Transport zu lokalen Umschlagsplätzen oder City-Depots (siehe Hermes) erfolgt.

Wie sieht es mit der Rendite aus?

Neubauimmobilien für KEP-Dienstleister mit 10-15 Jahren Mietlaufzeit erzielen am Transaktionsmarkt aktuell eine Rendite von 4,75 bis 5,5 Prozent (18-21fache). DHL und Hermes etwa haben die letzten Jahre Neubauobjekte beziehungsweise Objekt-Pakete zu absoluten Spitzenpreisen am Markt verkaufen können.

 

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