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STANDORTANALYSE

Einzigartiges Berlin – logistische Einbahnstraße oder mehr?

Viele Waren rein, wenig Waren raus: Die Versorgung der Bundeshauptstadt ist zentrales Merkmal der hiesigen Logistik

Nach dem Ruhrgebiet ist der Ballungsraum Berlin mit etwa 4,5 Millionen Einwohnern der zweitgrößte verdichtete Raum in Deutschland. Durch dieses enorme Absatzpotenzial stellt die Region Berlin einen der wichtigsten Logistikstandorte Deutschlands dar, der sich jedoch durch eine Besonderheit auszeichnet: In Berlin fließen mehr Güterströme in die Stadt rein als aus ihr heraus. 80 Prozent der Verkehre laufen inbound und lediglich 20 Prozent outbound. Das bedeutet für die Logistik, dass diese in erster Linie eine Versorgungsfunktion des konsumstarken Ballungsraumes einnimmt.
Wie kaum ein anderer der Top-Standorte ist Berlin / Brandenburg noch vergleichsweise reich an verfügbarer Fläche beziehungsweise Flächenpotenzialen. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietobjekten in den letzten Jahren in Kombination mit einem starken Investorenmarkt führt jedoch spürbar zur Zunahme von Neubauprojekten in der Region. Das zeigen auch die Zahlen aus dem Logistikimmobilien-Seismographen, der die Neubauaktivität in den insgesamt 23 Top-Logistikregionen erfasst: In 2017 ist mit über 240.000 Quadratmetern bereits deutlich mehr Logistikfläche neu realisiert worden als in 2016 mit ca. 146.000 Quadratmeter.

Logistik konzentriert sich um Berlin herum
Der Großteil der Neuentwicklungen entsteht im brandenburgischen Speckgürtel. Im Wesentlichen sind dabei alle Standorte entlang des Autobahnrings A10 interessant. Vor allem die Standorte Wustermark und Falkensee im Osten sowie Großbeeren und Ludwigsfelde im Süden haben sich stark entwickelt. Auch Flächen um den Flughafen in Schönefeld fanden in den letzten Jahren starke Nachfrage. Logistikflächen im direkten innerstädtischen Bereich von Berlin sind und bleiben hingegen ein rares Gut. Daran hat sich auch im Jahr 2017 nichts geändert. Für potenzielle Nachfrager ergeben sich dadurch oftmals nur die Alternativen, ihren bestehenden Mietvertrag zu verlängern oder in gut angebundene Lagen im Umland auszuweichen.

Kauf- und Mietpreisniveau im moderaten Bereich
Moderne und hervorragend gelegene Logistikimmobilien können in der Region Berlin eine Spitzenmiete von bis zu 5,50 Euro pro Quadratmeter erreichen. Bei zentraler Stadtlage oder spezialisierten Logistikimmobilien sind auch höhere Mieten von bis zu 5,90 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Auch die flughafennahen Flächen in Schönefeld sind bis zu 2,00 Euro pro Quadratmeter teurer als der durchschnittliche Mietpreis, der bei etwa 4,00 Euro pro Quadratmeter liegt. Beim Grundstückskauf müssen Eigennutzer oder Investoren aktuell mit bis zu 200 Euro für den Quadratmeter rechnen. Mit diesen Kosten für Logistikflächen liegt die Region Berlin im bundesweiten Durchschnitt und ist gegenüber vergleichbaren Ballungszentren wie München oder Hamburg sogar als kostengünstiger Standort anzusehen.

Trotz dezentraler Lage bei Onlinehandel beliebt
Nutzer neu entstehender Flächen aber auch von Bestandsobjekten sind in der Regel Einzelhandels- und Großhandelsunternehmen. Aktuelle Beispiele sind in Wustermark zu beobachten, wo die Drogeriekette DM und der Einrichtungsgroßhändler Schlau sich mit Großobjekten ansiedeln. Aber auch E-Commerce Unternehmen zählen in der Region zur dominanten Nachfragebranche von Logistikimmobilien. Obwohl Berlin aufgrund seiner Randlage eher untypisch für Versandlogistik ist. Denn späte Cut-off-Zeiten, also der letzte mögliche Bestellzeitpunkt, bei dem die Auslieferung noch am nächsten Tag erfolgen kann, lassen sich besser aus der Mitte Deutschlands heraus realisieren. Wer aus einem Zentrallager beliefert, spart zudem Bestandskosten. Dennoch ist der Internethandel in den vergangenen Jahren stark auf den Standort Berlin aufmerksam geworden. Der britische Onlinehändler ASOS, für den 43.000 Quadratmeter in Großbeeren entwickelt wurden, ist ein gutes Beispiel für den großen Stellenwert von E-Commerce Unternehmen als wichtige Akteure auf dem Berliner Logistikmarkt.

Grund hierfür ist zum einen die Regionalisierung von Distributionsstrukturen nach Norden und Süden für die Umsetzung zuverlässiger und immer kürzerer werdender Lieferzeiten, bis hin zur Zustellung innerhalb einer Stunde. Denn die meisten Kunden haben sich längst an den Komfort der heutigen Warenverfügbarkeit gewöhnt und fragen zunehmend eine schnelle und flexible Paketzustellung nach. Bewerkstelligen können dies häufig jedoch nur die Big Player unter den Onlinehändlern wie Amazon oder Zalando, die über entsprechende Kapazitäten und Volumen verfügen. Zum anderen stellt der stetig wachsende Ballungsraum Berlin ein ausreichend attraktives Absatzpotenzial für entsprechende Ansiedlungen dar.

Hervorragende Infrastruktur begünstigt Ansiedlungen
Aus logistischer Sicht ebenfalls positiv zu bewerten sind die wirtschaftlichen und strukturellen Rahmenbedingungen am Standort Berlin. Insbesondere das Infrastrukturangebot fällt durch seine multimodale Vielfalt aus Straße, Schiene, Luft und Wasser positiv auf. Auch beim Arbeitskräftepotenzial – einem ebenso wichtigen Faktor zur Umsetzung logistischer Dienstleistungen – zeigt sich eine stabil gute Verfügbarkeit. Gerade in den Top-Regionen ist neben der Flächenknappheit vor allem die mangelnde Arbeitskräfteverfügbarkeit häufig schon ein KO-Kriterium bei der Ansiedlungsentscheidung. Hier ist mittelfristig nicht mit einer Knappheit zu rechnen und das Lohnniveau bleibt für ansiedlungsinteressierte Unternehmen weiterhin attraktiv.

Aufgrund der guten logistischen Bedingungen am Standort Berlin und dem näheren brandenburgischen Umfeld wird das dynamische Wachstum in der Top-Logistikregion auch weiterhin anhalten. Das haben auch Investoren und Projektentwickler erkannt. Aktuell werden über 50 Prozent der Logistikflächen spekulativ errichtet. Wenngleich das Flächenthema im Vergleich zu anderen Regionen noch nicht akut ist, füllen sich auch hier die Güterverkehrszentren und Gewerbegebiete allmählich und Standorte wie Großbeeren steuern bereits auf eine Vollbelegung zu. Zunehmende Logistikansiedlungen bedeuten jedoch auch zunehmende Verkehre. An dieser Stelle werden koordinierte und intelligente Lösungen erarbeitet werden müssen, damit auch in Zukunft der Warenstrom in das Ballungszentrum Berlin hineinfließt.

Autor:  Dr. Alexander Nehm, Geschäftsführer der Logivest Concept GmbH

 

 

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Liebe Leserinnen und Leser,
liebe Geschäftspartner und Kunden,

Logistikimmobilien sind in aller Munde. Gut so, denn auf dem Logistikimmobilienmarkt herrscht derzeit viel Bewegung: Der boomende E-Commerce, die stärkere Verzahnung der Logistik mit Produktions- und Handelsprozessen, der Engpass auf dem Transaktionsmarkt, die zunehmende Urbanisierung – all das stellt neue Herausforderungen an die Branche und deren Akteure.

Allgegenwärtig, wenn es um Logistikimmobilien geht, ist dabei der Leitgedanke maximaler Flexibilität: flexible Logistikimmobilien-Konzepte, flexible Güterverkehrs- und Lieferströme, flexible Mietvertragslaufzeiten, flexible Anlagestrategien, etc. Die nachfolgenden Ausführungen unseres aktuellen Newsletters zeigen, dass Flexibilität seitens aller Akteure auf dem Logistikimmobilienmarkt gefragt ist. Denn nur so lässt sich der dynamischen Entwicklung der Branche begegnen.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen.

Mit besten Grüßen
Ihr Kuno Neumeier

INTERVIEW

KEP-Markt auf der Überholspur

Nikolai Windhäuser, Geschäftsführer Logivest Stuttgart, mit einer Einschätzung der Logistikimmobilienentwicklung bei KEP Dienstleistern.

Herr Windhäuser, wie schätzen Sie den Bedarf der KEP-Branche an Logistikimmobilien jenseits von City-Logistikprojekten für die nächsten Jahre ein?

Sowohl bei City-Logistikprojekten als auch darüber hinaus ist und bleibt der Bedarf an Logistikimmobilien für die KEP-Branche anhaltend hoch. 2016 konnten wir etwa ein Neubauvolumen von ca. 135.000 Quadratmeter Hallenfläche für den KEP-Sektor messen. Im aktuellen Jahresverlauf wurden bereits ca. 115.000 Quadratmeter realisiert und bis zum Jahresende sind noch mehr als 25.000 Quadratmeter Hallenfläche projektiert. Treiber für den Flächenbedarf der Branche ist in erster Linie der boomende E-Commerce, dessen Wachstumsraten seit Jahren im zweistelligen Bereich liegen und der damit die Nachfrage nach KEP-Anlagen puscht.

Inwieweit unterscheiden sich die wichtigsten Player voneinander?

Jeder Player fährt im Prinzip seine eigene Strategie. Gut demonstrieren lässt sich dies anhand der beiden großen Marktteilnehmer DHL und Hermes. DHL setzt auf ein Netz an mechanisierten Zustellbasen (MechZBs). Diese voll automatisierten Umschlagshallen umfassen etwa 5.500 Quadratmeter und zielen darauf ab, die Umschlagsgeschwindigkeit zu verdoppeln. Rund 80 solcher Immobilien sind in den vergangenen Jahren durch DHL in stadtnahen Lagen entstanden. Hermes dagegen setzt auf größere Verteilzentren mit hervorragender infrastruktureller Anbindung, um den Paketumschlag zu bündeln. Diese Flächen sind deutlich größer und haben ein Sortiervolumen von bis zu 25.000 Sendungen pro Stunden und 60 Millionen Pakete pro Jahr. Hiermit soll vor allem der B2C- und C2C-Bereich gestärkt werden. Als Musterbau für weitere Standorte in Deutschland dient das neue Paketzentrum in Bad Rappenau. Insgesamt möchte Hermes in den nächsten Jahren ca. 300 Mio. Euro für seine Strategie investieren.

Müssen Bestandsimmobilien modernisiert oder gar ersetzt werden?

Der Großteil der Bestandsimmobilien von DHL oder Hermes, die den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen, werden überwiegend aufgegeben beziehungsweise stehen zur Nachvermietung zur Verfügung, werden abgerissen oder an strategisch wertvollen Punkten auch modernisiert. Grundsätzlich weist der Großteil der Umschlagshallen, die für KEP-Dienstleister bereitstehen, einen Modernisierungsbedarf auf. Wann modernisiert wird, entscheidet letztlich das Kosten-Nutzen-Verhältnis, das für jede Immobilie und für jeden Standort einzeln bewertet werden sollte.

Welche Voraussetzungen müssen neue Standorte für nationale KEP-Netzwerke erfüllen?

Standorte sollten in erster Linie eine gute Infrastruktur mit direktem Zugang zum Straßennetz wie Autobahn oder Bundesstraße aufweisen. Zudem sollte am Standort eine 24/7-Nutzung möglich sein und das Gebiet aufgrund potenzieller Lärmemission als Industriegebiet, kurz GI, ausgewiesen sein. Auch Gewerbegebiete, kurz GE, sind möglich. Hier ist vor allem das Thema Lärmimmissionen zu beachten. Neben diesen wesentlichen Kriterien spielen je nach KEP-Dienstleister und dessen Prozesse natürlich weitere Standortfaktoren eine wesentliche Rolle. Wichtig ist, die Relevanz der einzelnen Standortfaktoren für jede Ansiedlungsentscheidung individuell zu beurteilen.
Und welche Chancen können sich hierbei Regionen am Rande oder gar außerhalb von Ballungsgebieten ausrechnen? Macht es für KEP-Unternehmen Sinn, hierher auszuweichen, wenn der Platz in Ballungsräumen zu knapp ist oder sie hier City Depots und andere lokale Umschlagsplätze aufbauen?

Die Chancen für Regionen außerhalb der Ballungsgebiete stehen vor allem dann sehr gut, wenn die Flächenverfügbarkeit an den Hot-Spots ein sehr niedriges Niveau aufweist und die Anbindung hervorragend ist. Interessant sind diese Standorte für KEP-Dienstleister insbesondere zum Aufbau größerer Verteilzentren, von denen aus der Transport zu lokalen Umschlagsplätzen oder City-Depots (siehe Hermes) erfolgt.

Wie sieht es mit der Rendite aus?

Neubauimmobilien für KEP-Dienstleister mit 10-15 Jahren Mietlaufzeit erzielen am Transaktionsmarkt aktuell eine Rendite von 4,75 bis 5,5 Prozent (18-21fache). DHL und Hermes etwa haben die letzten Jahre Neubauobjekte beziehungsweise Objekt-Pakete zu absoluten Spitzenpreisen am Markt verkaufen können.

 


Marktinformationen
Platznot: Neue Konzepte für Logistikflächen

Logistikimmobilien Marktinformationen 90x130Same Day Delivery oder frische Lebensmittel: Die für die Logistik benötigten Flächen in Citynähe sind gefragt - und knapp. Für Online-Händler aber auch KEP-Dienstleister, die ihren Marktanteil ausbauen wollen, sind City-Lagen unabdingbar. Denn die breite Masse potenzieller Online-Shopper ist schließlich in den Ballungszentren verortet. Welche neuen Konzepte die Logistikimmobilienbranche demnach erprobt, lesen Sie im aktuellen Artikel der INTERNET WORLD Business.

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Logistikimmobilien Transaktionsmarkt
Investoren finden zunehmend Gefallen an speziellen Logistikimmobilien

Logistikimmobilien Transaktionsmarkt 90x130Logistikimmobilien sind zu begehrten Anlageobjekten geworden: Seit 2014 beträgt das Transaktionsvolumen in Deutschland mehr als vier Milliarden Euro. Seitdem ist vor allem innerhalb der Top-Standorte das Angebot entsprechend knapp. Wo Investoren dennoch innerhalb der Asset-Klasse eine Nische für sich entdeckt haben, lesen Sie hier.

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Logistikimmobilien Neubau
Verzahnungen entlang der Wertschöpfungskette erfordern neue Immobilienkonzepte

Logistikimmobilien Neubaumarkt 90x130Logistikimmobilien, die mehrere Funktionen ineinander vereinen, gewinnen zunehmend an Bedeutung. Denn als Stätten für Produktion, Büro und Lager zeichnen sich die Allrounder durch eine hohe Flexibilität aus. Eine Eigenschaft, die in Zeiten von Industrie 4.0 sicherlich noch weiter an Bedeutung gewinnt. Denn je intelligenter Produktions- und Logistikprozesse werden, umso stärker werden sie ineinandergreifen. Und eine intensivere Verzahnung kann auch ein räumliches Zusammenrücken bedeuten. Wie sich Anforderungen an Logistikimmobilien dadurch ändern, lesen Sie hier.

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Logistikimmobilien Mietmarkt
10.000 m² in Bedburg, 5.000 m² bei München und 2.350 m² im Südosten Bambergs

Logistikimmobilien Mietmarkt 90x130Im ersten halben Jahr 2017 war Logivest bei zahlreichen Logistikimmobilien-Vermietungen deutschlandweit mieter- wie vermieterseitig beratend tätig. Alleine in den vergangenen Wochen konnte das Team in NRW bei der Neuanmietung einer 10.000 m² großen Logistikimmobilie unterstützen, in Bayern war Logivest in München sowie in Bamberg bei der Anmietung von insgesamt 7.350 m² Logistikfläche beratend tätig.

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Logistikstandorte
Städte und Kommunen als Architekten urbaner Gewerbegebiete

Logistikimmobilien Standorte 90x130Der richtige Logistikstandort ist ein wichtiger strategischer Faktor, da er großen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit, Kostenstruktur, Liefergeschwindigkeit und somit auf die allgemeine Wettbewerbsfähigkeit eines Logistikunternehmens hat. Und eine funktionierende Logistik ist notwendig, um die steigenden Ansprüche der Kunden und Konsumenten befriedigen zu können. Dabei konkurriert Logistik im Kampf um knappe Flächen aber mit anderen Asset Klassen – im Zuge der Urbanisierung vermehrt auch mit Wohnen. Gemeinden und Kommunen sollten hier flexibler bei der Stadtplanung werden.

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Logivest Inside
Eine Auszeichnung für ausgezeichnete Beratungsleistungen

Auszeichnung 90x130Exzellente Beratung – Nach dieser Maxime arbeiten die Logistikimmobilienberater bei Logivest und bekamen dafür den Advisors` Award 2017 in der Kategorie „Bester Kooperationspartner 2016“ verliehen. Die Auszeichnung wurde am 7. Juni 2017 erstmals durch P3 Logistic Parks (P3), einem führender Entwickler, Eigentümer und Asset-Manager von Logistikimmobilien auf der 3. Europäischen P3 Konferenz für Makler in Dubrovnik, Kroatien vergeben.

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Logivest Service
Rückschau transport logistic 2017: Digitalisierung Voraus!

transport logistic Rueckschau 90x130Die Digitalisierung stelle die Logistikbranche vor eine der spannendsten Innovationsphasen innerhalb der letzten Jahrzehnte und gewinne damit für die deutsche Wirtschaft weiter an Bedeutung. Mit dieser Aussage verdeutlichte Bundesminister Alexander Dobrindt, der die Fachmesse am 9. Mai 2017 feierlich eröffnete, wie wichtig der Einzug der IT in die Logistik ist.

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Logivest Veranstaltungsankündigungen

Logivest ist auf zahlreichen Fachkonferenzen und Messen vertreten. Nutzen Sie die Gelegenheit zu einem persönlichen Austausch mit unseren Logistikimmobilien- und Logistikstandort-Beratern.

Expo2017Expo Real 2017
Europas größte B2B-Fachmesse für Immobilien und Investitionen
04. - 06. Oktober 2017
Messegelände München
TREFFEN SIE UNS IN HALLE A1, AM STAND 300
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DeutscherLogistikKongress34. Deutscher Logistik-Kongress
Einer der europaweit wichtigsten Events zu Logistik und SCM
25. - 27. Oktober 2017
InterContinental Berlin
TREFFEN SIE UNSERE LOGISTIKIMMOBILIEN EXPPERTEN VOR ORT
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BME Symposium 201752. BME-Symposium Einkauf, Logistik und SCM
Der größte Einkäuferkongress in Europa
08. - 10. November 2017
InterContinental Berlin
TREFFEN SIE UNS AM LOGIVEST STAND E01
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