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LOGIVEST NEWS 03/2017: Logistikimmobilien Transaktionsmarkt

Logistikimmobilien Transaktionsmarkt

Investoren finden zunehmend Gefallen an speziellen Logistikimmobilien

 
Logistikimmobilien sind zu begehrten Anlageobjekten geworden: Seit 2014 beträgt das Transaktionsvolumen in Deutschland mehr als vier Milliarden Euro, während von 2005 bis 2013 im Schnitt lediglich 1,8 Milliarden auf diese Asset-Klasse entfielen. Seitdem vor allem innerhalb der Top-Standorte das Angebot entsprechend knapp. Wo Investoren dennoch innerhalb der Asset-Klasse eine Nische für sich entdeckt haben, erklärt Nikolai Windhäuser, Geschäftsführer von Logivest Stuttgart.

Der Transaktionsmarkt für Logistikimmobilien wird dieses Jahr einen neuen Rekord erreichen. Große Deals wie die Übernahme der Hansteen-Immobilien durch Blackstone und M7, die Übernahme von Geneba durch einen asiatischen Investor sowie der Kauf des Gramercy-Portfolios durch Axa machen schon jetzt einen erheblichen Marktanteil aus. Dennoch wird das Transaktionsvolumen in naher Zukunft an Grenzen stoßen. Grund hierfür ist die begrenzte Anzahl geeigneter Assets.

Viele Investoren verkaufen trotz hoher Kaufpreise aktuell keine Objekte, da es ihnen schlichtweg an Investitionsalternativen fehlt. Hinzu kommt, dass Neubauten von Entwicklern häufig in eigens betreute Fondsvehikel gepackt werden und dem Markt somit nicht zugänglich sind. Lediglich Immobilien alten Baujahres sowie mit mangelnder Mieterbonität und schlechter Lage sind in ausreichender Anzahl verfügbar. Das Angebot an Objekten in Top-Lagen und an Neubauobjekten mit guten Mietern hingegen, kann die aktuelle Nachfrage bei Weitem nicht abdecken. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um das Vier- bis Fünffache.

Angebotsmangel schafft Alternativen

Aufgrund der in allen Asset-Klassen stark gestiegenen Kaufpreisfaktoren und den damit verbundenen niedrigeren Verzinsungen, bieten Logistikinvestments jedoch weiterhin eine vergleichsweise hohe Rendite gegenüber anderen Asset-Klassen wie Wohnen oder Büro. Wobei auch hier der Renditeabstand in den letzten Jahren immer weiter gesunken ist. Dementsprechend ist die Nachfrage nach Logistikimmobilien anhaltend hoch. Allerdings führt die Objektknappheit zunehmend zu einer Verschiebung – weg von den Standard-Logistikimmobilien hin zu Cross-Dock-Anlagen, die klassisch von Kurier-Express-Paketdienstleistern genutzt werden.

Auch Objekte mit altem Baujahr und kurzen Mietlaufzeiten an attraktiven Standorten werden verstärkt nachgefragt. Denn Investoren haben die letzten Jahre gemerkt, dass Objekte in guten bis sehr guten Lagen leicht nachvermietbar sind. Und dies – bezogen auf Instandhaltungen und Renovierungen – im Gegensatz zu beispielsweise Büroinvestments zu einem relativ geringen Nachvermietungsaufwand.

Light-Industrial-Anlagen im Aufwind

In den Fokus der Investoren gerückt, sind auch Light-Industrial-Immobilien. Da sich dieses spezielle Logistik- und Industrieimmobiliensegment zunehmend professionalisiert, werden neue Objekte nun nach den Kriterien der Drittverwendungsfähigkeit konzipiert. Das heißt, statt sechs bis sieben Meter Hallenhöhe wird mit zehn Metern gebaut und die Immobilien so konzeptioniert, dass diese auch bei einem Mieterwechsel von klassischen Logistikdienstleistern genutzt werden können.

Da die breite Masse an Investoren derzeit noch nicht auf dieses Marktsegment aufgesprungen ist, lässt sich mit Light-Industrial-Immobilien in guten bis sehr guten Lagen aktuell eine Rendite von bis zu acht Prozent erzielen. Im Gegensatz dazu ist bei den klassischen Logistikimmobilien eine Spitze von fünf Prozent erreicht. Vereinzelt erzielen Top-Neubauobjekte sogar Renditen unterhalb dieser Marke.

Allgemein sind steigende Renditen bei der aktuellen Nachfragesituation erst dann wieder zu erwarten, sobald die Zinsen am Markt steigen. Den Run auf Logistikimmobilien bremst aber vermutlich auch ein verändertes Zinsumfeld nur wenig. Denn es ist davon auszugehen, dass die Asset-Klasse Logistik bei institutionellen Investoren dauerhaft ein fester Bestandteil als Portfoliobeimischung sein wird.

Autor: Nikolai Windhäuser, Geschäftsführer der Logivest Stuttgart GmbH


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