Vom Ackerland zum gewerblichen Bauland

Carsten Felix im Interview: Der Schlüssel zur erfolgreichen Logistikansiedlung

Als Managing Director der Logivest Projektmanagement GmbH ist Carsten Felix Bindeglied zwischen Kommunen & Gemeinden, Fachplanern und Investoren. Im Interview verrät er uns, worauf es bei der Baulandschaffung ankommt, wieso er für eine erfolgreiche Umsetzung erstmal eine Konzeptstudie empfiehlt und warum interkommunale Gewerbegebiete immer stärker im Kommen sind.

Herr Felix, Gemeinden oder Investoren, für wen arbeiten Sie vorrangig?

Im Grunde genommen für beide. Unsere Auftraggeber sind zwar die Investoren und Nutzer, aber letzten Endes unterstützen wir die Gemeinden bei der Ansiedlung von Unternehmen durch die gezielte Grundstücksentwicklung. Denn in Zeiten der knappen Ressource Mitarbeiter, Fachplaner und auch eines engen Haushaltsplans ist oft keine Zeit oder kein Budget für die notwendigen Planungs- und Entwicklungsschritte vorhanden.

Für die Investoren wird es hingegen immer herausfordernder, geeignete Grundstücke für neue Logistikansiedlungen zu finden. Manchmal sind es komplexe politische Gemengelagen oder die fehlende Verkaufsbereitschaft Einzelner, die dazu führen, dass ein Neubauvorhaben nur schwer umzusetzen ist – obwohl das Grundstück eigentlich ideal passen würde. Hier kommen wir ins Spiel und agieren als Mittler und Bindeglied zwischen den verschiedenen Parteien.

Wie sieht das konkret aus?

Alles beginnt mit der geeigneten Grundstückssuche. Hier beschränken wir uns jedoch nicht auf ausgewiesene Bauflächen, sondern nehmen auch Bauerwartungsland, sprich Acker- und Brachflächen ins Visier. Oft liegt der perfekte Standort in einem Gebiet, das sich auf mehrere kommunale Zuständigkeiten erstreckt und dessen Teilgrundstücke von unterschiedlichen, meist privaten Eigentümern gehalten werden. In dieser Situation vermitteln wir zwischen den einzelnen Parteien, verhandeln mit den Grundstücksbesitzern und bringen alle Beteiligten an einen Tisch.

Wir stimmen uns mit dem Zweckverband, der die Interessen mehrerer Gemeinden vertritt ab und kümmern uns gemäß einer zuvor erfolgten Beschlusslage um den Flächennutzungsplan, bringen die entsprechenden Fachplaner sowie Gutachter mit und arbeiten gemeinsam eine Bebauungsplansvorlage aus, die es dann gilt per öffentlichen Beschluss in die Rechtskräftigkeit zu überführen. Dazu gehört auch die Übernahme der erforderlichen Erschließungsplanung. Für die Städte und Kommunen ist dies ein enormer Zugewinn, da neben den Gewerbesteuereinnahmen, die durch eine Logistikansiedlung entstehen, auch gleichzeitig die entsprechende Infrastruktur sowie neue Arbeitsplätze geschaffen werden.

Die Investoren und Nutzer profitieren hingegen von einem neuen geeigneten Grundstück für ihre Logistikansiedlung. Um wirklich den passenden Standort und die ideale Immobilie zu entwickeln, empfehlen wir im Vorfeld die Durchführung einer Konzept- und anschließenden Machbarkeitsstudie. Erstere beinhaltet eine detaillierte betriebliche Prozessanalyse inklusive Intralogistikplanung, die auch Expansionen sowie die Zusammenführung mehrerer bereits outgesourcter Prozesse beinhaltet. Für eine effiziente Lager- und Kommissionierstrategie holen wir auch die Logistikberater der Logivest Concept ins Boot.  

Auf dieser Basis prüfen wir dann im Rahmen einer Machbarkeitsstudie den potenziellen Standort. Passen die Autobahnanbindungen, erschweren niedrige Brücken die Anlieferung oder wirken vorhandene Bebauungen restriktiv und wie kommen die Mitarbeiter zum neuen Standort – diese Fragen müssen im Vorfeld geklärt sein.

In Völklingen konnten wir beispielsweise als Projektsteuerer aktiv, mit der Beschaffung eines baurechtlich und politisch aufzuarbeitenden Grundstücks bei der Entwicklung eines Logistikzentrums auf einer Fläche von 120.000 Quadratmetern für Hellmann Worldwide Logistics mitgewirken. Die strategisch günstige Lage des Grundstücks war ein wichtiger Ausgangspunkt für eine signifikante Steigerung der Lieferketteneffizienz. Gleichzeitig haben wir unseren Kunden in Sachen Flächenzuschnitt, Expansionsmöglichkeit und Gestaltung der Gebäudetechnik beraten, sodass eine moderne Lager- und Kommissionierstrategie umgesetzt werden konnte.

Als Projektsteuerer begleiten wir zudem die Projekte von der Grundstücksentwicklung über die gesamte Bauphase hinweg bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus. Dabei arbeiten wir entweder für die Investoren und Entwickler mit den Generalunternehmen zusammen oder wir vertreten die zukünftigen Mieter gegenüber den Investoren und Entwicklern.

Stichwort interkommunale Gewerbegebiete – ist das aus Ihrer Sicht die Zukunft?

Ja, definitiv. Denn eigentlich ist das ideal, wenn mehrere Gemeinden von der Neuansiedlungen profitieren und sich die Arbeit sowie Kosten der Aufarbeitung von gewerblichen Baugrundstücken samt Schaffung der Infrastruktur teilen können. In der Regel ist es von Vorteil eine neutrale Stelle einzubinden, um alle Beteiligten an einen Tisch zu bekommen. Dabei ist vor allem eine transparente Kommunikation entscheidend. Es muss klar werden, welchen wirtschaftlichen und sozialen Nutzen die jeweilige Logistikansiedlung hat.

Mit den vorhin bereits erwähnten Konzept- und Machbarkeitsstudien können wir die Effizienz und die Nachhaltigkeit eines Entwicklungsprojekts umfassend darlegen. Denn neben der Bewertung logistischer Prozesse und der Auswahl geeigneter Technologien sind hier auch die Zahl der entstehenden Arbeitsplätze oder eventuelle Verkehrsbehinderungen dargestellt. Auf diese Weise können gemeinsam innovative Lösungsansätze entwickelt werden, die letzten Endes allen zugutekommen.