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Standortanalyse

STANDORTANALYSE

Einzigartiges Berlin – logistische Einbahnstraße oder mehr?

Viele Waren rein, wenig Waren raus: Die Versorgung der Bundeshauptstadt ist zentrales Merkmal der hiesigen Logistik

Nach dem Ruhrgebiet ist der Ballungsraum Berlin mit etwa 4,5 Millionen Einwohnern der zweitgrößte verdichtete Raum in Deutschland. Durch dieses enorme Absatzpotenzial stellt die Region Berlin einen der wichtigsten Logistikstandorte Deutschlands dar, der sich jedoch durch eine Besonderheit auszeichnet: In Berlin fließen mehr Güterströme in die Stadt rein als aus ihr heraus. 80 Prozent der Verkehre laufen inbound und lediglich 20 Prozent outbound. Das bedeutet für die Logistik, dass diese in erster Linie eine Versorgungsfunktion des konsumstarken Ballungsraumes einnimmt.
Wie kaum ein anderer der Top-Standorte ist Berlin / Brandenburg noch vergleichsweise reich an verfügbarer Fläche beziehungsweise Flächenpotenzialen. Die konstant hohe Nachfrage nach Mietobjekten in den letzten Jahren in Kombination mit einem starken Investorenmarkt führt jedoch spürbar zur Zunahme von Neubauprojekten in der Region. Das zeigen auch die Zahlen aus dem Logistikimmobilien-Seismographen, der die Neubauaktivität in den insgesamt 23 Top-Logistikregionen erfasst: In 2017 ist mit über 240.000 Quadratmetern bereits deutlich mehr Logistikfläche neu realisiert worden als in 2016 mit ca. 146.000 Quadratmeter.

Logistik konzentriert sich um Berlin herum
Der Großteil der Neuentwicklungen entsteht im brandenburgischen Speckgürtel. Im Wesentlichen sind dabei alle Standorte entlang des Autobahnrings A10 interessant. Vor allem die Standorte Wustermark und Falkensee im Osten sowie Großbeeren und Ludwigsfelde im Süden haben sich stark entwickelt. Auch Flächen um den Flughafen in Schönefeld fanden in den letzten Jahren starke Nachfrage. Logistikflächen im direkten innerstädtischen Bereich von Berlin sind und bleiben hingegen ein rares Gut. Daran hat sich auch im Jahr 2017 nichts geändert. Für potenzielle Nachfrager ergeben sich dadurch oftmals nur die Alternativen, ihren bestehenden Mietvertrag zu verlängern oder in gut angebundene Lagen im Umland auszuweichen.

Kauf- und Mietpreisniveau im moderaten Bereich
Moderne und hervorragend gelegene Logistikimmobilien können in der Region Berlin eine Spitzenmiete von bis zu 5,50 Euro pro Quadratmeter erreichen. Bei zentraler Stadtlage oder spezialisierten Logistikimmobilien sind auch höhere Mieten von bis zu 5,90 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Auch die flughafennahen Flächen in Schönefeld sind bis zu 2,00 Euro pro Quadratmeter teurer als der durchschnittliche Mietpreis, der bei etwa 4,00 Euro pro Quadratmeter liegt. Beim Grundstückskauf müssen Eigennutzer oder Investoren aktuell mit bis zu 200 Euro für den Quadratmeter rechnen. Mit diesen Kosten für Logistikflächen liegt die Region Berlin im bundesweiten Durchschnitt und ist gegenüber vergleichbaren Ballungszentren wie München oder Hamburg sogar als kostengünstiger Standort anzusehen.

Trotz dezentraler Lage bei Onlinehandel beliebt
Nutzer neu entstehender Flächen aber auch von Bestandsobjekten sind in der Regel Einzelhandels- und Großhandelsunternehmen. Aktuelle Beispiele sind in Wustermark zu beobachten, wo die Drogeriekette DM und der Einrichtungsgroßhändler Schlau sich mit Großobjekten ansiedeln. Aber auch E-Commerce Unternehmen zählen in der Region zur dominanten Nachfragebranche von Logistikimmobilien. Obwohl Berlin aufgrund seiner Randlage eher untypisch für Versandlogistik ist. Denn späte Cut-off-Zeiten, also der letzte mögliche Bestellzeitpunkt, bei dem die Auslieferung noch am nächsten Tag erfolgen kann, lassen sich besser aus der Mitte Deutschlands heraus realisieren. Wer aus einem Zentrallager beliefert, spart zudem Bestandskosten. Dennoch ist der Internethandel in den vergangenen Jahren stark auf den Standort Berlin aufmerksam geworden. Der britische Onlinehändler ASOS, für den 43.000 Quadratmeter in Großbeeren entwickelt wurden, ist ein gutes Beispiel für den großen Stellenwert von E-Commerce Unternehmen als wichtige Akteure auf dem Berliner Logistikmarkt.

Grund hierfür ist zum einen die Regionalisierung von Distributionsstrukturen nach Norden und Süden für die Umsetzung zuverlässiger und immer kürzerer werdender Lieferzeiten, bis hin zur Zustellung innerhalb einer Stunde. Denn die meisten Kunden haben sich längst an den Komfort der heutigen Warenverfügbarkeit gewöhnt und fragen zunehmend eine schnelle und flexible Paketzustellung nach. Bewerkstelligen können dies häufig jedoch nur die Big Player unter den Onlinehändlern wie Amazon oder Zalando, die über entsprechende Kapazitäten und Volumen verfügen. Zum anderen stellt der stetig wachsende Ballungsraum Berlin ein ausreichend attraktives Absatzpotenzial für entsprechende Ansiedlungen dar.

Hervorragende Infrastruktur begünstigt Ansiedlungen
Aus logistischer Sicht ebenfalls positiv zu bewerten sind die wirtschaftlichen und strukturellen Rahmenbedingungen am Standort Berlin. Insbesondere das Infrastrukturangebot fällt durch seine multimodale Vielfalt aus Straße, Schiene, Luft und Wasser positiv auf. Auch beim Arbeitskräftepotenzial – einem ebenso wichtigen Faktor zur Umsetzung logistischer Dienstleistungen – zeigt sich eine stabil gute Verfügbarkeit. Gerade in den Top-Regionen ist neben der Flächenknappheit vor allem die mangelnde Arbeitskräfteverfügbarkeit häufig schon ein KO-Kriterium bei der Ansiedlungsentscheidung. Hier ist mittelfristig nicht mit einer Knappheit zu rechnen und das Lohnniveau bleibt für ansiedlungsinteressierte Unternehmen weiterhin attraktiv.

Aufgrund der guten logistischen Bedingungen am Standort Berlin und dem näheren brandenburgischen Umfeld wird das dynamische Wachstum in der Top-Logistikregion auch weiterhin anhalten. Das haben auch Investoren und Projektentwickler erkannt. Aktuell werden über 50 Prozent der Logistikflächen spekulativ errichtet. Wenngleich das Flächenthema im Vergleich zu anderen Regionen noch nicht akut ist, füllen sich auch hier die Güterverkehrszentren und Gewerbegebiete allmählich und Standorte wie Großbeeren steuern bereits auf eine Vollbelegung zu. Zunehmende Logistikansiedlungen bedeuten jedoch auch zunehmende Verkehre. An dieser Stelle werden koordinierte und intelligente Lösungen erarbeitet werden müssen, damit auch in Zukunft der Warenstrom in das Ballungszentrum Berlin hineinfließt.

Autor:  Dr. Alexander Nehm, Geschäftsführer der Logivest Concept GmbH

 

 

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