Zinsen und Kaufpreisfaktoren im Wandel der Zeit – ein Gespräch mit Nikolai Windhäuser
Im Interview ordnet Nikolai Windhäuser, Managing Director Logivest Stuttgart GmbH, die aktuelle Marktsituation am Logistikimmobilienmarkt ein. Dabei wirft er einen Blick in die Vergangenheit, zieht spannende Parallelen zwischen dem Gestern und dem Heute und erklärt, worauf es in der Zukunft ankommen wird.
Wie würden Sie die aktuelle Situation auf dem Logistikimmobilienmarkt beschreiben? Auf welchem Niveau bewegen sich die Kaufpreisfaktoren derzeit?
Die aktuelle Situation am Logistikimmobilienmarkt ist durch einen rapiden Verfall der Kaufpreisfaktoren von Ende 2021 bis heute gekennzeichnet. Ende 2021 waren Kaufpreisfaktoren von über dem 30-fachen für Neubauten keine Seltenheit – mittlerweile haben sich die Kaufpreisfaktoren für Neubauobjekte beim durchschnittlich 22-fachen eingependelt, wobei es auch hier immer wieder vereinzelte Ausreißer bis zum 25-fachen gibt. Im Klartext bedeutet diese Entwicklung aber, dass die Kaufpreisfaktoren innerhalb eines Jahres um rund 25 bis 30 Prozent gesunken sind.
Worauf ist diese rasante Entwicklung zurückzuführen?
Der Kaufpreisverfall ist im Wesentlichen auf den Anstieg der Bauzinsen zurückzuführen. Im November 2022 lagen die Zinsen bei 3,9 Prozent. Zum Vergleich ein Blick zurück: Zuletzt lagen die Zinsen im August 2011 bei 3,9 Prozent – und von da an dauerte es acht Jahre, bis sie im September 2019 auf den Tiefstand von 0,7 Prozent fielen. Erst dann hatte sich das Zinsniveau bei rund einem Prozent eingependelt: Dass die Kaufpreisfaktoren innerhalb eines Jahres um 25 Prozent gefallen sind, hat vor allem damit zu tun, dass sich das Zinsniveau in diesem Zeitraum fast vervierfacht hat
Wie lässt sich die aktuelle Marktsituation vor diesem Zeithorizont zusammenfassen?
Zusammengefasst klingt das so: Die Zinsen sind auf das Niveau von 2011 gestiegen, während die Kaufpreise auf das Niveau von 2017 gefallen sind – und das innerhalb eines Jahres. Das ist keine kontinuierliche Entwicklung, wie wir sie aus der Vergangenheit kennen, sondern ein plötzlicher und rapider Umschwung, der den Transaktionsmarkt in einzelnen Bereichen um fast 75% einbrechen hat lassen.
Wie wird sich der Markt in Zukunft entwickeln, insbesondere im Hinblick auf weitere Zinserhöhungen durch die EZB?
Letztes Jahr auf der EXPO Real gab es Stimmen, die davon ausgingen, dass sich der Logistikimmobilienmarkt bereits Anfang 2023 wieder erholen würde – diese Erwartungen haben sich nicht bestätigt. Ich persönlich gehe davon aus, dass sich der Markt erholen wird bzw. Käufer und Verkäufer sich an das „neue“ Preisniveau gewöhnen und der Transaktionsmarkt (Bezogen auf Anzahl und Volumen) wieder deutlich erhöht. Allerdings rechne ich eher mit dem dritten oder vierten Quartal 2023. Wir dürfen uns nicht in Sicherheit wiegen: Wir haben immer noch eine Inflation von über sieben Prozent und weitere Zinsschritte der EZB sind wahrscheinlich. Einen plötzlichen Kurswechsel wird es nicht geben – darauf müssen sich die Marktteilnehmer einstellen, ggf. auch auf weiter sinkende Kaufpreise.
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