Stabilisierung statt Stillstand: Warum der Rückgang beim Logistikneubau dem Markt guttut
Ein Kommentar von Kuno Neumeier, CEO der Logivest
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt hat 2025 einen starken Rückgang bei den Neubauflächen erlebt. Lediglich rund 3,4 Millionen Quadratmeter wurden im vergangenen Jahr für Neubauprojekte umgesetzt – etwa eine Million Quadratmeter weniger als 2024.
Dieser Rückgang spiegelt die derzeit angespannte und unsichere wirtschaftliche Lage, die wir uns alle anders wünschen würden.
Allerdings: Was auf den ersten Blick wenig erfreulich wirkt, birgt bei genauerer Betrachtung auch positive Aspekte. So trägt die geringere Neubautätigkeit maßgeblich zur Stabilisierung des Marktes bei. Dies zeigt sich an der Entwicklung der Mietpreise.
Die reduzierte Neubautätigkeit sorgt dafür, dass die vorhandenen Flächen genutzt werden, statt zusätzliche neue Kapazitäten auf dem Markt zu schaffen. Eine gute Nachricht für Bestandshalter, denn die Verknappung neuer Flächen stabilisiert die Mieten im Bestand und erhält ihren Wert. Gerade in Ballungsräumen und etablierten Logistiklagen zeigt sich dieser Effekt besonders deutlich. Hier werden verfügbare Mietflächen zunehmend knapper, wodurch sich die Marktpreise auf einem stabilen Niveau einpendeln. Für Investoren und Eigentümer ist diese Preisstabilität ein wichtiges Signal. Ein Markt, in dem Angebot und Nachfrage besser austariert sind, reduziert kurzfristige Preisschwankungen und stärkt langfristige Investitionsperspektiven.
Die gefüllte Projektpipeline
Zugleich wirkt der aktuelle Prozess wie eine natürliche Marktbereinigung. In den vergangenen Jahren konnten mitunter auch Entwickler ohne hohes Eigenkapital spekulative Projekte realisieren. In einem anspruchsvolleren Markt gewinnt Kapitaldisziplin wieder mehr an Bedeutung. Projektentwickler mit einer soliden Kapitalbasis werden gestärkt. Letztere betreiben – mit langfristigem Denken und ihrer Expertise – auch weiterhin Landbanking.
Interessant ist zudem der Blick auf die Projektpipeline. Sie liegt aktuell bei rund 14,8 Millionen Quadratmetern und damit auf einem sehr hohen Niveau. Sobald sich das makroökonomische Umfeld stabilisiert und Nutzer wieder stärker expandieren, könnten viele Projekte vergleichsweise schnell realisiert werden. Denn die Entwickler halten überwiegend an ihren bis zur Baureife vorbereiteten Projekten fest – ein gutes Zeichen.
Gleichzeitig finden strukturelle Veränderungen statt. Neue Assetklassen, insbesondere Light-Industrial-Immobilien und Gewerbeparks gewinnen an Bedeutung. Auch multiuserfähige Gewerbeparks, die Produktion, urbane Logistik, kleinere Lagerflächen und Showrooms kombinieren – treffen auf eine steigende Nachfrage. Sie verbinden Nähe zum urbanen Raum mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und erschließen damit eine neue, wachstumsstarke Unterkategorie innerhalb des Logistikimmobiliensektors. Demnach gibt es durchaus eine Wachstumstendenz, möglicherweise mit einer Verlagerung hin zu neuen Assetklassen, die in den Statistiken der reinen Logistikassets nicht abgebildet wird.
Spekulative Entwicklung in Top-Regionen hält an
In den attraktivsten Top-Five-Logistikregionen Deutschlands wird auch weiterhin spekulativ entwickelt, da dort eine hohe Vermietungswahrscheinlichkeit besteht. In anderen Regionen rücken dagegen bedarfsgerechte Entwicklungen stärker in den Fokus.
Der derzeitige Rückgang beim Neubau ist daher weniger ein Zeichen struktureller Schwäche als vielmehr eine Phase der Konsolidierung. Der Markt wird selektiver und legt größeren Wert auf Qualität, Standortstärke und nachhaltige Konzepte. Brownfield-Entwicklungen, ESG-konforme Flächen und langfristige Investitionsstrategien rücken stärker in den Mittelpunkt.
Insgesamt wird deutlich, dass die aktuelle Entwicklung die Fundamente des Logistikimmobilienmarktes stärkt: Stabilere Mietpreise, sinkende Leerstände bei Bestandsimmobilien und eine stärkere Fokussierung auf qualitativ hochwertige Projekte schaffen die Grundlage für ein nachhaltiges Wachstum, sobald die konjunkturellen Rahmenbedingungen wieder anziehen.
LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.
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