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GEWERBEIMMOBILIEN - VARIABLE ALLESKÖNNER FÜR HANDEL UND INDUSTRIE

Bei Gewerbeimmobilien handelt es sich um Gebäude, die vollständig oder überwiegend der gewerblichen Nutzung dienen. Mindestens 80 Prozent der Gewerbeflächen sollten für geschäftliche Aktivitäten genutzt werden. Häufig werden unter Gewerbeimmobilien die großen Gewerbehallen produzierender und/oder logistisch arbeitender Unternehmen verstanden. Zu den Gewerbeimmobilien zählen aber auch unter anderem Arztpraxen, Kanzleien, Supermärkte, Bürogebäude, Hotels und sogar Krankenhäuser. Die Ausstattung und Größe einer Gewerbeimmobilie kann also sehr verschieden sein, da diese vom Nutzungszweck abhängig ist. Um die bestmögliche Gewerbeimmobilie für das jeweilige Geschäftsmodell zu identifizieren sollte ein Experte hinzugezogen werden. Dieser kann nicht nur die passenden Flächen für das jeweilige Gewerbe identifizieren, sondern kennt auch die regionalen Besonderheiten.

ARTEN VON GEWERBEIMMOBILIEN

Da es sich bei Gewerbeimmobilien um Immobilien handelt, die ganz oder überwiegend gewerblich, gewerblich-selbstständig oder freiberuflich-selbstständig genutzt werden, wird damit ein breites Feld der Immobilienarten erschlossen. Hauptsächlich wird aber in folgende sechs Unterkategorien unterschieden.

Logistikimmobilien:
Logistikimmobilien dienen der Lagerung, der Kommissionierung und der Distribution von Rohstoffen, Waren und Gütern. Sie sind die wahrscheinlich wichtigste Assetklasse der Gewerbeimmobilien, da sie eine essenzielle Rolle in den modernen Volkswirtschaften einnehmen. Logistikimmobilien ermöglichen die Versorgung der Bürgerinnen und Bürger im Landesinneren sowie den externen Handel von Waren und Rohstoffen zwischen den Ländern. Die heutige Weltwirtschaft wird maßgeblich von der Globalisierung und der Internationalisierung bestimmt. Dies betrifft besonders auch auf die deutsche Wirtschaft zu. Deutschland ist eine der größten Import- und Exportnationen weltweit. Dies lässt sich auf die strategische günstige Lage in Zentraleuropa sowie eine hochwertige Infrastruktur zurückführen. Jährlich erreicht die Logistikbranche hierzulande Umsätze von ungefähr 250 Milliarden Euro und ist damit einer der größten Treiber der Volkswirtschaft. Zusätzlich erfolgt eine zunehmende Rückkehr zu regionalen Lieferketten, was ebenfalls die Bedeutung der Logistik verstärkt.

Bei Investoren gehören Logistikimmobilien zu den beliebtesten Assetklassen. Auf dem Markt für Logistikimmobilien konnte jahrelang ein Anstieg der Flächennachfrage, der Bautätigkeit und des Investmentvolumens beobachtet werden.

Im Jahr 2018 erreichte das Neubauvolumen mit mehr als fünf Millionen Quadratmetern ein historisches Hoch. Aufgrund der zunehmenden Flächenverknappung, vor allem in zentralen Metropolregionen, konnte diese Volumen im Folgejahr nicht mehr erreicht werden. Im Jahr 2019 lag der Neubau an Logistikimmobilien bei 4,2 Millionen Quadratmetern. Dies bedeutet ein Rückgang von rund 20 Prozent, was in erster Linie auf den Flächenmangel zurückzuführen ist. Ungebrochen hoch bleibt aber die Nachfrage nach Gewerbeobjekten. Dies resultiert in einer starken Wertsteigerung der Flächen, was wiederum einen Anreiz für nationale wie internationale Investoren schafft. Einen Überblick über Neubauentwicklungen auf dem Markt für Logistikimmobilien erhalten Sie im Logistikimmobilien-Seismographen von Logivest.

Produktionsimmobilien:
In Produktionsimmobilien findet die Produktion von industriellen Waren und Gütern statt. Häufig handelt es hierbei um große einstöckige und ebenerdige Hallen. Viele Produktionsimmobilien haben zusätzlich Büro- und Lagerflächen. Der Markt für Produktionsimmobilien in Deutschland hat in den vergangenen Jahren an Dynamik gewonnen. Das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse betrug im Jahre 2019 circa eine Milliarde Euro. Damit liegen Produktionsimmobilien nach Gewerbeparks auf Rang zwei der umsatzstärksten Arten von Gewerbeimmobilien . Der Markt für Produktionsimmobilien bietet also ein hohes Potenzial, aber auch viele Besonderheiten. Es müssen zahlreiche Risiken und spezielle Anforderungen beachtet werden, die in der Klasse der Büro- oder Einzelhandelsimmobilien nicht zu finden sind. Dies betrifft beispielsweise Aspekte der Anbindung an die umliegende Infrastruktur, die Energieversorgung der Immobilie sowie spezielle Umwelt- und Sicherheitsauflagen. Aber auch die Synergieeffekte mit benachbarten Unternehmen sind ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Spezialimmobilien:
Unter Spezialimmobilien fallen Großprojekte wie Autobahnraststätten, Bahnhöfe, Kraftwerksgebäude und Flughafenterminals. Auch Hotelimmobilien können in diese Kategorie mit inbegriffen sein, werden aber oft als gesonderte Assetklasse ausgewiesen. Spezial- beziehungsweise Sonderimmobilien werden zumeist für einen bestimmten Zweck gebaut und nach den genauen Bedürfnissen des Betreibers gestaltet. Damit verfügen sie nur über eine sehr eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit.

Handelsimmobilien:
Handelsimmobilien dienen dem Verkauf von Waren. Darunter fallen kleinere Läden und Supermärkte, aber auch große Baumärkte oder ganze Einkaufszentren. Handelsimmobilien sind insbesondere in den innerstädtischen Gebieten gefragt. Die Preise werden somit stark von der Lage und dem Management beeinflusst. In den Zentren der Großstädte Deutschlands werden Handelsimmobilien sehr teuer verkauft und vermietet. Dies kann wiederum Auswirkungen auf die Warenpreise haben. Der Einzelhandel steht aufgrund des wandelnden Konsumverhaltens – vor allem aufgrund des E-Commerce – ein Umbruch bevor. Der Marktanteil des stationären Handels sowie die Nachfrage nach Verkaufsflächen werden mittel- bis langfristig sinken. Auch die Mietpreise können davon beeinflusst werden, gleichwohl einige Spitzenlagen in Deutschland möglicherweise keine Einbußen verzeichnen werden.

Freizeitimmobilien:
Das Angebot an Freizeitimmobilien ist besonders vielfältig. In diese Kategorie fallen unter anderem Fitnessstudios, Freizeitparks und Konzerthallen. Da der Wert von Freizeitimmobilien von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst wird, beispielsweise Open-Air-Einrichtungen auch durch das Wetter, ist diese Assetklasse mit einem gewissen Risiko verbunden. Nicht zuletzt da Investitionen in bestimmte Freizeitimmobilien besonders hoch ausfallen können. Außerdem sind diese von vielen äußeren Einflüssen abhängig, wie beispielsweise den Auswirkungen der Corona-Pandemie.

Büroimmobilien:
Unter die Kategorie der Büroimmobilien fallen sowohl einzelne Etagen mit Büroflächen als auch ganze Gebäudekomplexe. Die Verkaufs- und Mietpreise werden ebenfalls stark von der Lage und der Ausstattung beeinflusst. Ein Standort in einer großen Metropole trägt viel zu einem hochwertigen Image einer Firma bei. Mit mehr als 40 Prozent des Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt dominieren Büroimmobilien das Feld als größte Assetklasse. Der Markt wird von einer historisch niedrigen Leerstandsquote und weiter steigenden Spitzenmieten bestimmt. Dies führt dazu, dass auch Nebenlagen an Beliebtheit gewinnen. Teilweise werden Büroflächen sogar mit einer vollständigen Ausstattung zur temporären Vermietung angeboten. Auch Coworking-Flächen erfreuen sich immer größerer Beliebtheit – nicht nur bei Freiberuflern, sondern auch bei großen Unternehmen. Die Flexibilität der Flächen und Mietperioden spielen dabei eine große Rolle.

 

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FINANZIERUNG VON GEWERBEIMMOBILIEN

Der Bau, der Erwerb, die Renovierung und die Sanierung von Gewerbeimmobilien kann auf verschiedene Arten realisiert werden. So beispielsweise durch Eigenkapital des Investors oder mittels Investitionskredite von Kreditinstituten wie Großbanken.

Fremdfinanzierer legen ihren Schwerpunkt vor allem auf Core-Immobilien. Dabei handelt es sich um vollständig oder annähernd voll vermietete Spitzenobjekte. Ein großer Faktor hierbei ist eine beliebte Lage mit guter Mieterstruktur und Mieterbonität. Aufgrund seiner Renditestabilität zeichnet sich dieses Marktsegment durch ein geringeres Risiko, somit aber auch durch eine große Investorennachfrage aus.

Die Wirtschaftlichkeit einer Gewerbeimmobilie wird durch die Rentabilität, beziehungsweise bei vermietenden Objekten durch die Mietrendite bestimmt. Es sind sowohl der Zinsaufwand für den Fremdfinanzierungsanteil als auch die Kosten für die Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Bei vermieteten Objekten müssen die Mieteinnahmen und die AfA miteinbezogen werden. Ein Risiko in der Vermietung besteht in der Gefahr eines Leerstands oder einer potenziellen Zahlungsunfähigkeit des Mieters.

MARKT FÜR GEWERBEIMMOBILIEN

Der Markt für Gewerbeimmobilien unterscheidet sich stark zwischen den verschiedenen Arten dieser Immobilienklasse. So zeichnen sich die Märkte für Büroimmobilien und Logistikimmobilien aufgrund einer dynamisch wachsenden Nachfrage durch eine potenzielle hohe Rentabilität aus. Spezialimmobilien sind aufgrund ihrer Beschaffenheit und mangelnden Drittverwendungsfähigkeit in Investorenkreisen weniger nachgefragt. Auf den regionalen, nationalen und internationalen Märkten für Gewerbeimmobilien konkurrieren sowohl Mieter als auch Investoren. Aufgrund einer geringeren vertraglichen Bindung und der stärkeren Konjunktursensitivität sind Märkte für Gewerbeimmobilien im Allgemeinen dynamischer als jene für Wohnimmobilien. Ein weiterer Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien ergibt sich im Rahmen der Immobilienbewertung. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, welche meist nach dem Sachwertverfahren bewertet werden, erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren.

Gewerbeimmobilien handeln:
Bei Gewerbeimmobilien besteht im Gegensatz zu anderen Assetklassen wie Wohnimmobilien weitestgehend Vertragsfreiheit. So gibt es weder einen Mieterschutz noch die Anwendung der Mietpreisbremse. Resultierend daraus kann sich der Markt für Gewerbeimmobilien weitaus dynamischer entwickeln als der für Wohnobjekte.

Bei der Investition in Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage können Anleger von guten Renditechancen profitieren. Dabei kann entweder alleine oder mit anderen Investoren zusammen investiert werden. Aufgrund möglicher hoher Anlagesummen kann das sogenannte Crowdinvesting vorteilhaft sein. Nicht zuletzt, da das zu tragende Risiko über mehrere Parteien diversifiziert wird. Auch zukünftig anfallende Kosten wie Modernisierungsmaßnahmen werden erschwinglicher.

Für eine Verringerung des Verwaltungsaufwands und eine höhere Fluktuation werden bei Gewerbeimmobilien längere Laufzeiten in den zugrunde liegenden Verträgen vereinbart. Dem Anleger wird damit eine Rendite garantiert, die nicht mit der im Privatrecht üblichen Kündigungsfrist von drei Monaten ausgesetzt werden kann.

Der Handel von Gewerbeimmobilien findet meist über spezielle Makler, aber auch über Banken statt. Erforderlich für den Kauf einer Immobilie ist unter anderem ein Gewerbeschein, der Nachweis für die gewerblichen Aktivitäten des Unternehmers.

VOR- UND NACHTEILE BEIM KAUF EINER GEWERBEIMMOBILIE?

Vorteile:
Beim Kauf der Immobilie geht diese in das Eigentum des Unternehmens über. Damit werden das Anlagekapital und der Firmenwert langfristig gesteigert. Zudem kann das Objekt nach den eigenen betrieblichen Bedürfnissen jederzeit umgestaltet und umgebaut werden. Im Falle einer Betriebsaufgabe kann die Halle als Renditeobjekt weitervermietet werden.

Nachteile:
Ein Kauf bedeutet einmalige hohe Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten können über einen Kredit finanziert werden, dieser jedoch schmälert den Unternehmenswert für einige Jahre. Mögliche Reparaturmaßnahmen müssen vom Eigentümer selbst übernommen werden. Zudem können die Flächen weniger flexibel genutzt werden. Unternehmen sollten in diesem Zusammenhang über eine Sale-and-Lease-Back-Strategie nachdenken.

VOR- UND NACHTEILE BEI DER ANMIETUNG EINER GEWERBEIMMOBILIE?

Vorteile:
Bei einer Miete fallen keine direkten Anschaffungskosten an, sondern ein gut kalkulierbarer monatlicher Mietpreis. Dies ist vor allem für junge Unternehmen mit eher geringem Eigenkapital von Vorteil, da der Unternehmensbetrieb schneller eröffnet werden kann. Alle Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen müssen vom Vermieter übernommen werden. Zudem können Flächen – je nach Mietvertrag – flexibel hinzu gemietet oder abgestoßen werden.

Nachteile:
Der Standort bleibt weiterhin in Besitz des Unternehmers. Ein Mietobjekt führt nicht zu einer Wertsteigerung eines Unternehmens. Da es keinen Teil des Eigentums darstellt, kann es auch nicht als Kreditsicherheit genutzt werden. Bei einem langjährigen Mietverhältnis kann die kumulierte Miete mögliche alternative Kaufkosten sogar übersteigen.

LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.

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