INDUSTRIEHALLEN - ECKPFEILER FÜR INDIVIDUELLE PRODUKTIONSABLÄUFE

WAS SIND INDUSTRIEHALLEN?

Industriehallen dienen der gewerblichen Nutzung und werden somit auch als Gewerbehallen bezeichnet. Häufiger Nutzen dieser Hallen sind große Unternehmen mit einer eigenen Produktion oder einem hohen logistischen Betrieb. Die Ausstattung einer Industriehalle hängt von ihrer Nutzungsweise ab, ebenso die Größe. Die Durchschnittsgröße einer Industriehalle in Deutschland setzt sich aus circa sechs Meter Höhe und 400 Quadratmeter Fläche zusammen. Die Hallengröße kann jedoch sehr unterschiedlich ausfallen. Die Hallen können mehrstöckig oder einstöckig sein, mit besonders großer Deckenhöhe, um Platz für Hochregale zu bieten. Industriehallen können als Massivbau oder in Fertigbauweise errichtet werden. Sie können gekauft, gemietet oder gepachtet werden.

WORAUF SOLLTE BEI EINER INDUSTRIEHALLE BEACHTET WERDEN?

Industriehallen sollten zur Nutzungsweise des jeweiligen Unternehmens passen. Das Angebot kann in den europäischen Metropolen sehr groß und vielfältig ausfallen. Somit können je nach Produktionsart des Unternehmens auch mehrere Immobilien passen. Die nachfolgenden Spezifizierungen können helfen, das für Sie passende Objekt zu finden. Welche verschiedenen Arten von Industriehallen gibt es?

LAGERHALLEN

Lagerhallen dienen der Lagerung von Rohstoffen, Waren und ähnlichem. Häufige Nutzer sind Unternehmen aus der Logistik- oder E-Commerce-Branche. Lagerhallen sind die einfachste Form der Industriehalle und gehören deswegen auch zu den kostengünstigeren Industrieimmobilien.

Die Trennung von Produktion und Lagerung kann mehrere Vorteile bieten. Durch günstigere Lagerräume werden Kosten gespart. Zusätzlich wird durch das Auslagern der Fertigerzeugnisse die Logistik vereinfacht, da eine klare Abtrennung vorliegt. So kann es auf dem Gelände zu schnellen An- und Abtransporten kommen, ohne die Produktionsvorgänge zu unterbrechen.

Weitere Vorteile von Lagerhallen sind:

• Niedrige Betriebskosten
• Sehr großes und vielfältiges Angebot
• Verschiedene Firmen können sich eine große Lagerhalle teilen und so Kosten sparen
• Durch eine Auslagerung der Waren wird an der eigentlichen Produktionsstätte zusätzlicher Platz geschaffen

PRODUKTIONSHALLEN

Unternehmen, die eigene Ware produzieren, benötigen dafür eine Produktionsstätte. Diese ist zumeist hochwertiger ausgestattet als eine normale Lagerhalle, zum Beispiel mit einem professionellen Lüftungssystem. Manche Unternehmen brauchen ausreichend Platz für große Produktionsmaschinen. Andere Unternehmen wie Elektronik- und Feinmechanik-Hersteller benötigen luftdichte Räume mit Luftwäscher. Kleinere Produktionshallen können auch als Werkstatt bezeichnet werden.

MONTAGEHALLEN

Montagehallen ähneln den Produktionshallen. Statt Produkte direkt herzustellen, werden in Montagehallen einzelne Bestandteile angeliefert und vor Ort zusammengesetzt. Für die Lagerung der Bestandteile sollten dementsprechend zusätzliche Lagerflächen vorhanden sein. Dazu gehören große Lagerflächen.

WELCHE STANDORTFAKTOREN SOLLTEN BEDACHT WERDEN?

Anbindung

Die Anbindung ist vor allem für Unternehmen der Logistikbranche überaus wichtig. Eine zentrale Lage sorgt dafür, dass Lieferanten aus verschiedenen Ländern ungefähr gleichlange Transportwege zurücklegen müssen. Durch eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz, vor allem Autobahnen und Güterbahnhöfe, kann ein großer Radius an wichtigen Regionen schnell erschlossen werden. Der Transport wird von gut ausgebauten Straßen und ausreichend Wendemöglichkeiten auf dem Industriegelände vereinfacht.

Infrastruktur

Bei Industriehallen sollte eine gute Infrastruktur für die Mitarbeiter vor Ort gegeben sein und ausreichend Parkplätze zur Verfügung stehen. Im Optimalfall ist die Halle zusätzlich auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell zu erreichen. Eine Mitarbeiterkantine trägt zu einer Steigerung des allgemeinen Arbeitsklimas bei und fördert damit die Attraktivität des Arbeitgebers.

Weitere Standortfaktoren:

• Recycling-/Wertstoffhof und bei Bedarf Problemstoffentsorgungsstellen in der Nähe
• Hohes Fassungsvermögen der Industriekanalisation
• Leistungsstarkes Notstromaggregat
• Clustering von branchenähnlichem Gewerbe
  
  

WELCHE VORAUSSETZUNGEN SOLLTE EINE INDUSTRIEHALLE ERFÜLLEN?

Größe

Die Größe der Halle muss zur Nutzungsweise passen. Es gilt natürlich: je größer die Halle, desto höher die Betriebs- und Instandhaltungskosten. Eine zu kleine Halle birgt die Gefahr, dass Abläufe erschwert werden. Beispielsweise in einer Lagerhalle, wenn Hochregale zu eng aneinander stehen und es zu Behinderungen der Transportwege in den Zwischengängen kommt. Außerdem sollte eine gesonderte Fläche für die Lagerung von versandbereiten Paketen und für die Zwischenlagerung neuer Waren ausgewiesen sein. Hochregale bieten für Unternehmen aus der Logistik und dem E-Commerce den Vorteil, vor allem an Grundfläche Platz zu sparen. Bei der schrittweisen Produktion großer Produkte empfiehlt es sich, alle Maschinen auf einer großen Fläche zu platzieren, um so einen reibungslosen Produktionsprozess zu gewährleisten.

Grundriss

Eine geeignete Aufteilung der Grundfläche erhöht den Nutzen signifikant. Entscheidend ist das richtige Verhältnis zwischen nutzbarer Fläche und Erschließungsfläche. Für mehr Flexibilität können möglichst stützenfreie und ebene Flächen sorgen.

Ausstattung

Die Ausstattung einer Industriehalle differenziert sich je nach Unternehmensart, aber auch in den einzelnen Branchen hat jedes Unternehmen verschiedene Ansprüche. So sollten Lagerhallen allgemein eine konstantes, trockenes Raumklima aufweisen. Bei speziellen Lagerungen von gekühlten Produkten zum Beispiel müssen ausreichend Kühlflächen mit anpassbaren Temperierungen und kurze Transportwege gegeben sein. Produzierende Unternehmen benötigen in ihren Fertigungshallen meist vielfache Starkstromanschlüsse für den Betrieb großer Maschinen. E-Commerce-Händler sind auf eine schnelle und stabile Internetverbindung angewiesen. Bei erhöhtem Lkw-Betrieb sollte die Industriehalle mit einem modernen Andienungssystem ausgestattet sein. Für die Mitarbeiter sollten neben den üblichen Ausstattungen wie Sanitäranlagen oder Umkleideräumen auch Aufenthaltsräume und eine Mitarbeiterkantine zur Verfügung stehen.

Zustand

Ältere Industriehallen sind zumeist in der Anschaffung günstiger, doch erfüllen selten modernen Standards. Teilweise werden auch nicht mehr alle Vorschriften hinsichtlich heutiger Brandschutzbestimmungen und anderer Sicherheitsstandards erfüllt. Häufige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen sind oftmals schwer kalkulierbar und können so ein großer Kostentreiber werden.

Kundschaft

Neben Lager- und Produktionsflächen sollten in Industriehallen auch Büroflächen, beispielsweise zum Empfang für Großkunden und zum Führen von Verkaufsgesprächen, zur Verfügung stehen. Modeunternehmen profitieren häufig von einem großen Outlet-Store, welcher direkt an die Lager- und Produktionshalle angeschlossen ist. Dafür müssen aber auch kundenfreundliche Verhältnisse wie ausreichend Stellplätze und eine Lage innerhalb eines Einzugsgebiets gegeben sein.

Regionale Besonderheiten

Städte, Kommunen und auch Bundesländer unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Gewerbesteuern und Gemeindeabgaben. Besonders beim Betrieb einer größeren Industriehalle ist dieser Kostenfaktor nicht zu vernachlässigen. Des Weiteren sollte das Grundbruch geprüft werden. Darin werden mehrere Punkte bezüglich der Hallennutzung gelistet. Zum Beispiel über eine mögliche Einschränkung bei der Art der Verwendung oder über Möglichkeiten, das Gebäude umzugestalten beziehungsweise zu erweitern. Auch Informationen über die Umgebung sind vorhanden, etwa zur Nutzungsweise der Nachbargrundstücke oder die Entfernung zum nächsten Wohngebiet. Es empfiehlt sich, bei der Entscheidung einen Experten hinzuzuziehen, der auch die Entwicklung der vergangenen Jahre kennt und die Marktlage einschätzen kann.

WO FINDEN INTERESSENTEN EINE GEEIGNETE INDUSTRIEHALLE?

Industriehallen befinden sich vor allem in den Industriegebieten in der Nähe der großen Metropolregionen. Dort profitiert man von einer der Vielfalt der Objekte sowie von der guten Infrastruktur der Umgebung. Die Auswahl in ländlichen Regionen wird kleiner. Dort stehen Industriehallen in Alleinlagen oder kleineren Industriegebieten. Aufgrund des geringen Angebots müsste man seine Ansprüche flexibler gestalten, doch man profitiert auch von meist günstigeren Preisen. Zusätzlich bietet eine solche Umgebung mehr Möglichkeiten für eine Erweiterung des Objekts.

VOR- UND NACHTEILE VON MIETE, KAUF UND PACHT?

Industriehalle mieten

Vorteile:
Ein Mietobjekt bietet eine höhere Flexibilität, falls ein Standortwechsel erfolgen soll. So lässt sich schneller eine mögliche Expansion realisieren oder ein attraktiverer Standort nutzen. Ein geringes Eigenkapital reicht aus, da die ersten Investitionskosten weitaus geringer sind als beim Kauf.

Nachteile:
Die Miete ist ein konstanter Kostenfaktor und kann auf Dauer die Ankaufskosten übersteigen. Ein Mietobjekt steigert auch nicht den Wert des Unternehmens, da dieses nicht zum Betriebsvermögen gezählt wird. Außerdem muss bei Umbaumaßnahmen immer der Vermieter miteinbezogen werden, bleibende Veränderungen sind meistens untersagt.

Industriehalle kaufen

Vorteile:
Beim Kauf einer Industriehalle wird direkt der Unternehmenswert gesteigert, da das Objekt dem Anlagevermögen zugeschrieben wird. Eine Immobilie ist eine stabile Wertanlage und kann bei Kreditgesprächen als Sicherheit angeführt werden. Als Besitzer kann man die Immobilie den eigenen Bedürfnisse anpassen und Umbau- sowie Erweiterungsmaßnahmen vornehmen. Nach Abzahlung des Kaufkredits schlagen nur noch die Betriebs- und Instandhaltungskosten zu Buche.

Nachteile:
Ein Kauf ist kurzfristig sehr kostenintensiv. Es wird genügend Eigenkapital benötigt und unter Umständen muss ein langfristiger Kredit mit hohen Finanzierungskosten aufgenommen werden. Außerdem ist das Unternehmen in seiner Flexibilität eingeschränkt, falls ein Standortwechsel anstrebt wird. Dies kann problematisch werden, wenn das Unternehmenswachstum schneller vorangeht als erwartet oder wenn die Produktion verringert wird.

Industriehalle pachten

Vorteile:
Bei einer Pacht wird ein Objekt inklusive der bestehenden Ausstattung gemietet. Damit werden die ersten Investitionskosten reduziert, da keine neuen Gerätschaften gekauft werden müssen. Außerdem kann das Unternehmen direkt mit der Inbetriebnahme beginnen.

Nachteile:
Eine Pacht ist teurer als eine reine Miete, da auch die Ausstattung bezahlt wird. Nach Ablauf des Pachtvertrags müssen möglicherweise Beschädigungen am Inventar gezahlt werden. Bei größeren Reparaturmaßnahmen muss geklärt werden, wer diese bezahlt, im Falle des Pächters wäre es immer noch nicht sein Besitz. Pächter können weniger materielle Sicherheiten vorweisen und könnten eher ein Problem bei einer Kreditvergabe bekommen.

Die Art der Finanzierung wird also von verschiedenen Faktoren bestimmt, die miteinander abgewogen werden sollten. Allgemein gilt: Wenn es darum geht, kurzfristig mehr Flächen zu erhalten, dann ist eine Miete oder Pacht sinnvoll. Bei einer langfristigen Standortentscheidung mit geplanter Expansion ist eher der Kauf die geeignete Wahl.

LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.

Folgende Themen könnten Sie auch interessieren.