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LOGISTIKIMMOBILIEN - WESENTLICHER BESTANDTEIL MODERNER VOLKSWIRTSCHAFTEN

LOGISTIKIMMOBILIEN ALLGEMEIN

Eine Logistikimmobilie ist ein Gewerbeobjekt, welches zur Lagerung, zur Kommissionierung und zur Distribution von Rohstoffen, Waren und Gütern genutzt werden kann.

Logistikimmobilien sind essenzielle Bestandteile moderner Volkswirtschaften. Mit ihrer Hilfe wird die Versorgung der Bevölkerung innerhalb eines Landes sowie der Handel von Waren und Rohstoffen zwischen den Ländern ermöglicht. Die Weltwirtschaft wird seit geraumer Zeit von einer starken Globalisierung und Internationalisierung bestimmt. Gerade die deutsche Wirtschaft ist vom In- und Exportgeschäft der Industrie abhängig. Dank einer strategisch vorteilhaften Lage in Zentraleuropa und der hochwertigen Infrastruktur ist die Logistik mit Jahresumsätzen um die 250 Milliarden Euro einer der größten Treiber der deutschen Volkswirtschaft. Die deutsche Außenhandelsquote liegt mit mehr als 70 Prozent ebenfalls weit über dem europäischen Durchschnitt.

Logistikimmobilien sind dabei weit mehr als reine Lagerflächen. Sie bilden das wichtige verbindende Glied zwischen den Prozessen der Produktion eines Produkts bis zur Anlieferung an den Kunden. In Zeiten eines neuen Konsumverhaltens getrieben durch den wachsenden E-Commerce wird ihre Bedeutung dabei immer offensichtlicher. Dies liegt auch an den neuartigen Warenströmen: Während im klassischen Einzelhandel Produkte an Läden geliefert wurden (B2B), werden mittels E-Commerce die Waren direkt zum Kunden geliefert (B2C). Auf diesem Weg wird die Logistikimmobilie nicht nur zur Zwischenlagerung genutzt, sondern vielmehr auch als Ort der Kommissionierung, des Fulfillments, der Qualitätssicherung und des Retourenmanagements. Dabei kam es zur Erkenntnis, dass der Handel im Internet etwa dreimal so viel Logistikflächen benötigt wie der stationäre Handel. So hat es die Logistikimmobilie geschafft, sich von einem Nischenprodukt zu einer der wertvollsten Assetklasse von Gewerbeimmobilien zu entwickeln.

ARTEN VON LOGISTIKIMMOBILIEN

Logistikimmobilien unterscheiden sich hinsichtlich der Nutzungsanforderungen des jeweiligen Logistikunternehmens. Es wird meist in folgende Kategorien der Logistikimmobilien unterschieden:

Umschlaghallen

In Umschlaghallen werden Waren aus dem Fernverkehr mittels Cross Docking in den Nahverkehr überführt. Die Waren werden vom Lieferanten vorkommissioniert geliefert und in der Immobilie selbst findet eine Sortierung statt. Ein Einlagerungsprozess entfällt, daher gibt es kein Bestandslager, sondern nur eine kurze Zwischenlagerung der Waren. Umschlaghallen zeichnen sich durch eine hohe Anzahl an Toren und effiziente Andienungssysteme aus. Die Hallenhöhe und Hallentiefe ist verhältnismäßig gering, um möglichst kurze Verladewege zu erzielen.

Lagerhallen

Lagerhallen sind die einfachste Form der Logistikimmobilie und dienen der Einlagerung von Materialien und Gütern. Lagerimmobilien sind in breiter Auswahl hinsichtlich Größe und Ausstattung verfügbar. Die Ausstattung hängt von der Art der gelagerten Waren und dem Nutzungszweck der Halle ab. So gibt es bei Lagerhallen, die Teil einer Kühlkette sind, spezifischere Anforderungen als bei einem reinen Warenlager. Weitere Sonderformen der Lagerhalle existieren beispielsweise für die Gefahrgutlogistik. Auch für spezifische Wirtschaftszweige wie beispielsweise die Automotive-Branche existieren besondere bauliche Voraussetzungen, beispielsweise bei der Andienung.

Distributionshallen

In einer Distributionshallen werden die Funktionen der Umschlagshalle sowie der Lagerhalle verbunden. Eine Distributionshalle dient also der Wareneinlagerung, der Kommissionierung und der Verteilung. Distributionshallen zeichnen sich durch eine größere Hallenhöhe und Hallentiefe aus. Die Anzahl der Tore ist ebenfalls höher als bei einer reinen Lagerhalle.

Speziallager

Ein Speziallager ist eine Sonderform der Logistikhalle. Hierbei handelt es sich um Hallen, die an einen spezifischen Nutzungszweck gebunden sind, zum Beispiel Gefahrenstofflager, Kühlhallen etc. Speziallager sind meist an gesetzliche Auflagen gebunden, die sowohl die Bauweise als auch die logistischen Abläufe während des Betriebs der Immobilie betreffen. In Kühlhallen beispielsweise gibt es nur eine minimale Anzahl von Toren, um den Kälteverlust und damit den Energieaufwand zu begrenzen.

Hochregallager

Hochregallager werden oft fälschlicherweise zu den Logistikimmobilien gezählt. Dabei sind es Betriebseinrichtungen, welche auch eine andere steuerliche Behandlung erfahren. Ein Hochregallager ist ein Lager mit Regalen mit einer Höhe von mindestens zwölf bis maximal 50 Metern. Hochregallager zeichnen sich durch eine hohe Raumnutzung aus. Der Betrieb dieser Hallen ist meist automatisiert durch ein Lagerverwaltungssystem geregelt.

NUTZER VON LOGISTIKIMMOBILIEN

Da die Logistik eine wichtige Querschnittsfunktion durch alle Wirtschaftsbereiche einnimmt, sind die verschiedenen Nutzer über diverse Branchen verstreut.

Größter Nutzer deutscher Logistikimmobilien sind Unternehmen der Speditionsbranche, angeführt durch die Deutsche Post DHL Group. Dahinter folgt bereits der E-Commerce-Handel mit Amazon an erster Stelle. Andere E-Commerce-Händler wie die Otto Group oder Zalando erweitern ebenfalls konstant ihren Flächenbedarf. Weitere Nutzer sind Branchenvertreter der Handelslogistik wie die Schwarz Gruppe oder die Metro Group sowie Automotive-Unternehmen wie Volkswagen, BMW oder Daimler.

Der Betrieb einer Logistikimmobilie kann dabei vom Unternehmen selbst übernommen werden oder an einen Logistikimmobiliendienstleister ausgelagert werden. Davon können vor allem junge Unternehmen profitieren, da sie sich einer hohen Expertise bedienen können, welche zu einer reibungslosen und vor allem schnellen Betriebsaufnahme der Logistikimmobilie führt.

NACHFRAGE NACH LOGISTIKIMMOBILIEN

Seit geraumer Zeit sieht sich die Weltwirtschaft einer extremen Globalisierung und Internationalisierung ausgesetzt. Aufgrund dessen haben Logistikimmobilien einen sehr hohen Stellenwert in der Wirtschafts- und Finanzwelt eingenommen und werden schon lange nicht mehr als reine Lagerhallen für Waren angesehen. Logistikimmobilien und die darin ablaufenden Prozesse sind das verbindende Glied zwischen den wichtigsten Bestandteilen der Wertschöpfungskette von der Produktion zum Handel bis hin zum Endverbraucher. Die architektonische und technische Ausstattung einer Logistikimmobilie ist somit auch nicht mehr nur auf einen spezifischen Nutzen ausgerichtet. Vielmehr muss diese Immobilienklasse den Ansprüchen vielfältiger Nutzer aus diversen Branchen genügen und somit eine hohe Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. Dies macht Logistikimmobilien zu einer attraktiven Anlagemöglichkeit für Investoren und Fremdkapitalgebern, welche nach Alternativen zu Einzelhandels- und Büroimmobilien suchen.

Der elektronische Handel – die E-Commerce-Branche – ist einer der führenden Treiber der Nachfrage nach Logistikimmobilien. Der Einfluss der großen strukturellen Prozesse – allumfassend die Globalisierung, die Digitalisierung und ein neues Konsumverhalten – betrifft besonders die Branche der Logistik. Die steigenden Sendungsvolumina und Serviceanforderungen der Kunden, beispielsweise Same Day Delivery bis hin zu Same Hour Delivery, sorgen für eine stete Weiterentwicklung der logistischen Prozesse. Logistikimmobilien für den E-Commerce zeichnen sich meistens durch besondere Flächengrößen, hohe Automatisierungsgrade, aber auch noch durch eine hohe Anzahl an Mitarbeitern aus. Der Standort für diese Art der Immobilien wird meist nahe der großen Ballungszentren gewählt, um die Zeiten der sogenannten letzten Meile weiterhin zu minimieren.

Jahrelang konnte ein Anstieg in der Flächennachfrage, der Bautätigkeit und in dem Investmentvolumen beobachtet werden. Im Jahre 2018 erreichte das Neubauvolumen mit mehr als fünf Millionen Quadratmetern ein historisches Hoch. Aufgrund der zunehmenden Flächenverknappung, insbesondere in zentralen Metropolregionen, konnte diese Volumen im Folgejahr nicht mehr erreicht werden. 2019 lag der Neubau an Logistikimmobilien bei 4,2 Millionen Quadratmetern. Dies bedeutet ein Rückgang von rund 20 Prozent. Die Nachfrage nach Gewerbeobjekten bleibt dabei aber weiterhin hoch und sorgt für eine Wertsteigerung der Flächen. Dies lockt sowohl nationale und internationale Investoren. Einen Überblick über Neubauentwicklungen auf dem Markt für Logistikimmobilien erhalten Sie im vierteljährlich erscheinenden Logistikimmobilien-Seismographen von Logivest.

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DIE LOGISTIKIMMOBILIE DER ZUKUNFT

Da die Branche der Logistik in Zukunft weiter an Bedeutung zunehmen wird, muss auch die Assetklasse der Immobilien eine stete Entwicklung vollziehen. Die Logistikimmobilie der Zukunft muss sich vor allem durch Effizienz auszeichnen, insbesondere hinsichtlich des Flächenbedarfs und des Energieverbrauchs. Die Nachfrage nach verfügbaren Flächen steigt an, die Verfügbarkeit hingegen sinkt. Jeder Quadratmeter muss deshalb perfekt genutzt werden. Die Effizienz sollte schon in der Bauweise beginnen und im Logistikbetrieb fortgesetzt werden. Dies erfordert einen kontinuierlichen Prozess von Innovationen, neuen Ansätzen und Lösungen. Konkret hieße das beispielsweise, ein energiesparendes Beleuchtungskonzept aus LED-Lampen innen wie außen zu installieren und die Gebäudehülle möglichst wärmeisoliert zu gestalten. Auch könnte untersucht werden, inwieweit sich eine lokale Energieerzeugung mittels Photovoltaik oder Blockheizkraftwerke als sinnvoll herausstellt.

Eine nachhaltige Immobilie sollte für den Bereich der Logistik eine Selbstverständlichkeit werden, ein immens wichtiger Faktor. Dabei geht es nicht nur um den sichtbaren ökologischen Aspekt der Nachhaltigkeit. Ein zukunftsorientiertes Unternehmen sollte Lösungen finden, um umweltbezogene, soziale und wirtschaftliche Ziele in Einklang zu bringen. Nachhaltigkeit durch Effizienz geht dabei mit der Wirtschaftlichkeit meist Hand in Hand. Die Nebenkosten einer Logistikimmobilie können sich auf bis zu 50 Prozent des Mietpreises belaufen. Aus diesem Grund werden sich frühzeitige Investitionen in innovative Ansätze hinsichtlich der Beleuchtung, Heizung oder der Automatisierung sicherlich auszahlen.

DRITTVERWENDUNGSFÄHIGKEIT IM AUGE BEHALTEN

Der Bau der eigenen Logistikimmobilie bringt den Vorteil mit sich, das Objekt gezielt den individuellen Bedürfnissen anpassen zu können. Doch diese Individualität sollte nicht zu sehr ausgereizt werden. Je spezieller die Immobilie gestaltet ist, desto schwieriger kann der Verkauf oder die Vermietung an Dritte werden. Eine gute Logistikimmobilie sollte sich stets durch ein hohes Maß der Drittverwendungsfähigkeit auszeichnen. Diese kann durch die Beachtung einiger Aspekte bei der Planung erzielt werden:

  • Die Immobilie sollte möglichst ebenerdig und ohne Zwischengeschosse gebaut sein.
  • Die Hallenhöhe sollte mindestens zehn Meter betragen.
  • Es sollte mindestens ein Tor pro 1000 Quadratmeter Fläche mit einem Rangierabstand von mindestens 35 Metern für 40-Tonner-Lkw vorhanden sein.
  • Allgemein ist es sinnvoll, etwa fünf bis zehn Prozent der Flächen als Büro- und Sozialflächen auszuweisen.

 

NACHHALTIGE KONZEPTE FÜR RÜCKBAU

Falls die Immobile doch nicht direkt weiterverwendet wird, kann selbst ein Rückbau nachhaltig gestaltet werden. Ein effizientes Rückbaukonzept sorgt dafür, dass die genutzten Baumaterialien sortenrein abgebaut und getrennt werden. Die Betonelemente einer Immobilie können beispielsweise in Betonrecycling umgewandelt werden. Für kleinere Elemente wie Bürotüren sollten schon beim Bau möglichst ressourcenfreundliche Baustoffe eingesetzt werden, zum Beispiel nachwachsendes Holz oder eine Gebäudedämmung zum großen Teil aus Glasscherben. Nachhaltige Materialien tragen Zertifizierungen wie den blauen Engel, der unter anderem vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vergeben wird.

ARBEITNEHMERFREUNDLICHE ARBEITSPLÄTZE

Eine Logistikimmobilie kann sich zudem durch arbeitnehmerfreundliche Konzepte auszeichnen, die bereits im Bau der Immobilie berücksichtigt werden, beispielsweise durch möglichst viele natürliche Lichtquellen oder klimatisierte Lagerflächen. Auch hochwertige Sozialflächen wie Mitarbeiterkantine und Aufenthaltsräume sollten zur Ausstattung einer modernen Logistikhalle zählen. Arbeitnehmer profitieren von der gehobenen Ausstattungsqualität ihres Arbeitsplatzes und dadurch binden Arbeitgeber wertvolle Fachkräfte an ihr Unternehmen.

WIR HABEN FÜR SIE DIE PASSENDE LOGISTIKIMMOBILIE

Nehmen Sie Kontakt mit unseren Logistikimmobilien-Experten auf. Wir beraten Sie gerne und finden mit Ihnen zusammen die passende Logistikhalle.

 

UNSERE LEISTUNG BEI LOGIVEST

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei Logivest verfügen über eine hohe Expertise und langjährige Erfahrung in der Assetklasse Logistikimmobilien. Der Logistikimmobilienmarkt dient als Schnittstelle für verschiedene Branchen aus Deutschland und aller Welt. Daher ist es unser Anspruch, ein passendes Objekt für Sie zu finden. Ob klassische Lagerhalle oder Produktionshalle, ob zur Miete oder als Kaufobjekt – bei Logivest werden sie fündig.

Unsere Schwestergesellschaft Logivest Concept GmbH bietet darüber hinaus umfassende Beratungsleistungen für Flächenanbieter sowie Flächensuchende an. Die regionalen Logistikimmobilienexperten unterstützen Sie bei der Standortanalyse, der Standortberatung, einem Standortwechsel und dem Standortbenchmark.

LOGIVEST IST AUTHENTISCH, PERSÖNLICH, ENGAGIERT, REGIONAL.

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